Duas moradias no Algarve podem registar, cada uma, uma taxa de ocupação de 60% ao longo de um ano civil e gerar rendimentos líquidos muito diferentes para os seus proprietários. O número principal sugere paridade. No entanto, o desempenho subjacente entre duas moradias com a mesma taxa de ocupação tende a variar substancialmente.
Para os proprietários que pretendem comparar o seu desempenho com os valores de referência, a taxa de ocupação é o indicador mais prático. Uma comparação significativa requer vários outros indicadores a par dela. A tarifa média diária, a sazonalidade dessas reservas, a combinação de canais, a linha de custos e a forma como as receitas se distribuem pelas semanas de alta e baixa temporada são todos fatores pelo menos tão importantes.
Por que razão a ocupação, por si só, é enganadora
A forma mais simples de perceber isto é imaginar duas moradias de três quartos na Praia da Luz. A Moradia A está reservada para 200 noites a uma tarifa média de 180 €. A Villa B está reservada para as mesmas 200 noites a uma tarifa média de 240 €. Ambas apresentam uma taxa de ocupação de 55%. A Villa A gera 36 000 € em receita bruta de reservas. A Villa B gera 48 000 €.
A variável aqui é a tarifa. A tarifa é, em grande parte, uma função da sazonalidade, da estratégia de duração da estadia, da qualidade do anúncio e das decisões de preços tomadas semanalmente ao longo do ano.
Onde a diferença geralmente surge
- Ponderação sazonal, com reservas concentradas em julho e agosto em vez de distribuídas entre maio e outubro
- Duração da estadia, em que reservas longas por vezes incluem descontos que reduzem a tarifa média diária
- Prazo de reserva, em que as reservas de última hora tendem a ter descontos e as reservas antecipadas mantêm a tarifa
- Mix de canais, em que as reservas diretas normalmente geram mais lucro líquido do que a mesma reserva feita através de uma grande OTA
- Preços por dia da semana, em que a ponderação apenas para o fim de semana altera a tarifa efetiva
- Regras de estadia mínima, em que um mínimo rígido de sete noites durante a época alta pode deixar lacunas menores por preencher
A ADR e o RevPAR são mais úteis do que a ocupação
A tarifa média diária, ou ADR, é o preço médio pago por noite reservada. A receita por noite disponível, ou RevPAR, multiplica a ADR pela ocupação e fornece um único valor que combina ambos. Para duas moradias no Algarve que, de resto, são comparáveis, o RevPAR é um indicador mais preciso do desempenho subjacente do que a ocupação por si só.
Na nossa experiência, a diferença entre duas moradias aparentemente semelhantes no Algarve ocidental pode atingir 20 a 30 por cento do RevPAR ao longo de um ano civil. Os proprietários que apenas consideram a ocupação não sabem em que lado dessa diferença se situa a sua propriedade.
O lado dos custos que os proprietários frequentemente subestimam
- Os custos de limpeza e renovação variam com o número de reservas, em vez de com o valor da receita
- Volumes de reservas mais elevados de estadias curtas produzem mais desgaste, mais manutenção e mais renovações
- As comissões dos canais variam significativamente entre plataformas e ao longo do tempo
- Os custos de processamento de pagamentos, seguros e licenças são fixos, mas têm maior importância em propriedades com tarifas mais baixas
- Roupa de cama, consumíveis e pacotes de boas-vindas são frequentemente uma rubrica de custos maior do que os proprietários assumem
Uma moradia com 100 estadias curtas e outra com 30 estadias mais longas podem gerar receitas brutas semelhantes. A linha de custos na primeira será significativamente mais elevada. É frequentemente aqui que a diferença entre a receita bruta das reservas e o rendimento líquido para o proprietário se torna mais acentuada, e é uma das razões pelas quais dois proprietários a discutir o desempenho podem descrever experiências muito diferentes de propriedades que parecem semelhantes à primeira vista.
Os proprietários tratam por vezes a linha de custos como uma percentagem fixa da receita. Na prática, está mais próxima de um custo fixo por reserva mais um custo marginal por noite, o que significa que a margem efetiva varia substancialmente com a duração média da reserva. As propriedades que dependem fortemente de estadias de três e quatro noites terão uma margem mais baixa do que as propriedades com maior peso em estadias de sete noites ou mais, mesmo com a mesma taxa de ocupação nominal.
Por que razão o lado das tarifas é cada vez mais importante
O mercado do Algarve tem vindo a evoluir no sentido de prazos de reserva mais longos e de uma janela sazonal mais ampla desde 2023. Os dados publicados pelo Turismo de Portugal sobre pernoitas na região confirmam uma lenta mudança para os meses de época intermédia que não era óbvia há cinco anos. As propriedades que respondem a isto com uma estratégia de preços sensata, disciplina no calendário e fotografias atualizadas tendem a captar mais do ganho do lado das tarifas. As propriedades que mantêm preços estáticos ao longo do ano tendem a perder dinheiro na margem.
É também aqui que o valor de uma listagem gerida tende a revelar-se. As decisões de preços tomadas semanalmente para cada propriedade, com base em dados de procura em tempo real, são difíceis de replicar com o mesmo nível de consistência por um proprietário de uma única propriedade.
O que um proprietário deve realmente acompanhar
- ADR (preço médio por diária) discriminado por mês, em vez de apenas ao nível do ano inteiro
- Ocupação nas épocas intermédias separadamente da época alta
- Distribuição do prazo de reserva
- Mix de canais e quota de reservas diretas
- Lucro líquido por noite reservada, após todos os custos
É a este nível que as comparações de desempenho se tornam úteis. Duas moradias com a mesma taxa de ocupação nominal podem situar-se em posições muito diferentes quando estes dados são visíveis.
Resumo
A ocupação é um número conveniente. Para se ter uma visão mais completa, é necessário considerar a ADR, a combinação de canais, a linha de custos e a ponderação sazonal. É normal neste mercado que duas propriedades de férias no Algarve apresentem retornos anuais significativamente diferentes com o mesmo valor de ocupação. O trabalho que cria essa diferença reside principalmente nas tarifas, nos custos e nos canais.
Se desejar saber onde a sua casa de férias no Algarve se situa em relação a estes indicadores, ou como seria uma gestão da sua propriedade, entre em contacto connosco.
