Deux villas en Algarve peuvent chacune afficher un taux d’occupation de 60 % sur une année civile et générer des rendements nets très différents pour leurs propriétaires. Le chiffre global suggère une parité. Or, les performances sous-jacentes entre deux villas présentant le même taux d’occupation ont tendance à varier considérablement.
Pour les propriétaires qui évaluent leurs performances par rapport à des références, le taux d’occupation est le chiffre unique le plus pratique. Une comparaison pertinente nécessite toutefois de prendre en compte plusieurs autres éléments. Le tarif journalier moyen, la saisonnalité des réservations, la répartition des canaux de vente, la structure des coûts et la répartition des revenus entre les semaines de forte et de faible affluence sont tous des facteurs au moins aussi importants.
Pourquoi le taux d’occupation seul est trompeur
La manière la plus simple de le comprendre est d’imaginer deux villas de trois chambres à Praia da Luz. La villa A est réservée pour 200 nuits à un tarif moyen de 180 €. La villa B est réservée pour les mêmes 200 nuits à un tarif moyen de 240 €. Les deux affichent un taux d’occupation de 55 %. La villa A génère 36 000 € de chiffre d’affaires brut sur les réservations. La villa B génère 48 000 €.
La variable ici est le tarif. Le tarif dépend en grande partie de la saisonnalité, de la stratégie de durée de séjour, de la qualité de l’annonce et des décisions de tarification prises chaque semaine tout au long de l’année.
Où l’écart se creuse généralement
- La pondération saisonnière, avec des réservations concentrées en juillet et août par opposition à une répartition de mai à octobre
- La durée du séjour, les réservations longues bénéficiant parfois de réductions qui réduisent le tarif journalier moyen
- Le délai de réservation, les réservations tardives bénéficiant souvent de réductions tandis que les réservations anticipées conservent le tarif
- La composition des canaux de vente, les réservations directes générant généralement un bénéfice net supérieur à celui d’une même réservation effectuée via une grande OTA
- La tarification en fonction du jour de la semaine, la pondération des week-ends modifiant le tarif effectif
- Règles de séjour minimum, où un minimum strict de sept nuits en haute saison peut laisser des créneaux plus courts inoccupés
L’ADR et le RevPAR sont plus utiles que le taux d’occupation
Le tarif journalier moyen, ou ADR, est le prix moyen payé par nuit réservée. Le revenu par nuit disponible, ou RevPAR, multiplie l’ADR par le taux d’occupation et donne un chiffre unique qui combine les deux. Pour deux villas de l’Algarve par ailleurs comparables, le RevPAR est un indicateur plus précis de la performance sous-jacente que le taux d’occupation seul.
D’après notre expérience, l’écart entre deux villas de l’ouest de l’Algarve, apparemment similaires, peut atteindre 20 à 30 % du RevPAR sur une année civile. Les propriétaires qui ne tiennent compte que du taux d’occupation ne savent pas de quel côté de cet écart se situe leur propriété.
Les coûts que les propriétaires sous-estiment souvent
- Les coûts de nettoyage et de remise en état varient en fonction du nombre de réservations plutôt que du chiffre d’affaires
- Un volume de réservations plus élevé pour des séjours courts entraîne plus d’usure, plus d’entretien et plus de remises en état
- Les commissions des canaux de distribution varient considérablement d’une plateforme à l’autre et au fil du temps
- Les frais de traitement des paiements, d’assurance et de licence sont fixes, mais pèsent davantage sur les propriétés à faible taux de location
- Le linge de maison, les consommables et les kits de bienvenue représentent souvent un poste de dépenses plus important que ne le supposent les propriétaires
Une villa avec 100 séjours courts et une autre avec 30 séjours plus longs peuvent générer un chiffre d’affaires brut similaire. Les coûts de la première seront nettement plus élevés. C’est souvent là que l’écart entre le chiffre d’affaires brut des réservations et le revenu net du propriétaire est le plus important, et c’est l’une des raisons pour lesquelles deux propriétaires discutant de leurs performances peuvent décrire des expériences très différentes pour des propriétés qui semblent similaires de l’extérieur.
Les propriétaires considèrent parfois les coûts comme un pourcentage fixe du chiffre d’affaires. En pratique, il s’agit plutôt d’un coût fixe par réservation auquel s’ajoute un coût marginal par nuit, ce qui signifie que la marge effective varie considérablement en fonction de la durée moyenne des séjours. Les propriétés qui s’appuient fortement sur des séjours de trois ou quatre nuits afficheront une marge inférieure à celles qui privilégient les séjours de sept nuits ou plus, même avec un taux d’occupation global identique.
Pourquoi le tarif revêt une importance croissante chaque année
Depuis 2023, le marché de l’Algarve s’oriente vers des délais de réservation plus longs et une fenêtre saisonnière plus large. Les données publiées par Turismo de Portugal sur les nuitées dans la région confirment une lente évolution vers les mois intermédiaires, qui n’était pas évidente il y a cinq ans. Les propriétés qui répondent à cette tendance par une stratégie tarifaire judicieuse, une gestion rigoureuse du calendrier et des photos actualisées ont tendance à tirer davantage parti des gains liés aux tarifs. Les propriétés qui maintiennent des prix fixes tout au long de l’année ont tendance à laisser passer des opportunités de revenus.
C’est également là que la valeur d’une annonce gérée tend à se révéler. Les décisions de tarification prises chaque semaine pour chaque établissement, en fonction des données de demande en temps réel, sont difficiles à reproduire avec le même niveau de cohérence pour un propriétaire gérant seul son établissement.
Ce qu’un propriétaire devrait réellement suivre
- Le prix moyen par chambre (ADR) ventilé par mois plutôt qu’uniquement sur l’ensemble de l’année
- Le taux d’occupation pendant les saisons intermédiaires, séparément de celui des périodes de pointe
- La répartition des délais de réservation
- La répartition des canaux de vente et la part des réservations directes
- Le revenu net par nuit réservée, après déduction de tous les coûts
C’est à ce niveau que les comparaisons de performances deviennent utiles. Deux villas présentant le même taux d’occupation global peuvent se situer dans des situations très différentes une fois ces éléments pris en compte.
Résumé
Le taux d’occupation est un chiffre pratique. Pour avoir une vision plus complète, il faut y ajouter le prix moyen par chambre (ADR), la répartition des canaux de distribution, la ligne de coûts et la pondération saisonnière. Il est courant sur ce marché que deux locations de vacances en Algarve génèrent des rendements annuels sensiblement différents pour un même taux d’occupation. Les facteurs à l’origine de cet écart se situent principalement au niveau des tarifs, des coûts et des canaux de distribution.
Si vous souhaitez savoir où se situe votre location de vacances en Algarve par rapport à ces indicateurs, ou à quoi pourrait ressembler une gestion de votre propriété, n’hésitez pas à nous contacter.
