Os proprietários que gerem um alojamento para férias no Algarve a partir do estrangeiro só descobrem frequentemente as implicações fiscais após o encerramento da primeira época de reservas. A situação alterou-se significativamente durante 2025, e o panorama para 2026 já não é aquele com que a maioria dos proprietários transfronteiriços contava. A interação entre os dois impostos relevantes é o que tende a apanhar os proprietários de surpresa.
Os dois impostos aplicáveis
Os rendimentos provenientes de um imóvel de Alojamento Local são tratados como rendimentos de atividade profissional ao abrigo do IRS Categoria B. Estes rendimentos estão sujeitos ao IVA (Imposto sobre o Valor Acrescentado) sobre a mesma receita, ao abrigo de regras distintas administradas pela Autoridade Tributária Portuguesa.
- O IRS Categoria B tributa a componente de lucro a uma taxa fixa de 25% para não residentes.
- O IVA aplica-se à taxa reduzida de 6% sobre o fornecimento de alojamento, com 23% sobre quaisquer serviços acessórios cobrados separadamente.
- As duas declarações seguem calendários diferentes e definições diferentes de receita.
O Regime Simplificado e o Coeficiente de 35 Por Cento
A maioria dos proprietários individuais de AL insere-se no regime simplificado da Categoria B, que pressupõe um rácio de custos fixos presumidos em vez de acompanhar as despesas reais. Para receitas de AL de apartamentos ou moradias padrão, o lucro tributável é fixado em 35% das receitas brutas, sendo os restantes 65% tratados como custos de atividade. O guia da PwC Portugal sobre o IRS para 2026 apresenta a tabela completa de coeficientes.
Aplicado a um não residente com a taxa fixa de 25% de IRS, o imposto efetivo sobre a receita bruta de arrendamento é de cerca de 8,75% em casos simples, assumindo que o imóvel não se encontra numa zona de contenção designada.
- O coeficiente de 35% sobe para 50% em áreas de contenção designadas pelo governo, o que afeta principalmente partes de Lisboa e do Porto, em vez do Algarve.
- O regime simplificado aplica-se até cerca de 200 000 € de volume de negócios anual. Acima desse valor, a contabilidade organizada torna-se obrigatória e é necessário um contabilista português certificado.
- Os rendimentos da Categoria B continuam a ter de ser declarados na declaração anual Modelo 3 com o Anexo B, mesmo quando o valor do IRS é reduzido.
O que mudou no IVA em 2025
Foi no âmbito do IVA que o panorama sofreu as maiores alterações. Até meados de 2025, muitos proprietários não residentes de imóveis no Algarve beneficiavam da isenção para pequenas empresas prevista no artigo 53.º do Código do IVA, fixada em 15 000 € de volume de negócios. O Decreto-Lei n.º 35/2025, de 24 de março, retirou o acesso a essa isenção aos não-residentes a partir de 1 de julho de 2025. As consequências práticas para 2026 são:
- Os proprietários de AL não-residentes devem registar-se para efeitos de IVA a partir do primeiro euro de reservas, independentemente da dimensão da atividade.
- As faturas dos hóspedes devem incluir 6% de IVA na rubrica de alojamento, devendo as declarações periódicas de IVA ser apresentadas de acordo com o calendário normal.
- O IVA suportado sobre custos relacionados com o AL é, em princípio, recuperável, o que atenua o impacto global.
- O limiar de volume de negócios de 15 000 € continua a ser relevante para os proprietários residentes fiscais em Portugal, mas já não para os proprietários que apresentam declarações a partir do estrangeiro.
Representação fiscal e a divisão da UE
O requisito de representação fiscal segue agora, na sua maioria, o país de residência do proprietário, em vez da dimensão da atividade.
- Os proprietários residentes noutro Estado da UE ou do EEE geralmente não necessitam de um representante fiscal português para efeitos de AL, embora um contabilista local continue a ser útil para as declarações de IVA.
- Os proprietários residentes fora da UE e do EEE, incluindo os proprietários do Reino Unido após o Brexit, são normalmente obrigados a nomear um, com honorários anuais que se situam, em geral, na casa das centenas de euros.
Os proprietários fora da UE que optem por receber notificações eletrónicas da autoridade fiscal podem, em alguns casos, ser dispensados deste requisito. Os detalhes dependem de cada caso e vale a pena verificar com um contabilista.
O que o Orçamento do Estado de 2026 não alterou
O Orçamento do Estado de 2026 introduziu uma taxa reduzida de 10% de IRS sobre certos rendimentos de arrendamento residencial de longa duração com rendas moderadas, a par de um pacote de medidas mais abrangente para a habitação. Os rendimentos de arrendamento turístico de curta duração estão explicitamente excluídos dessa taxa de 10%.
O Orçamento de 2026 não alterou os coeficientes da Categoria B para o AL, a taxa fixa para não-residentes, nem o limiar de 200 000 € para a contabilidade organizada, e a alteração do IVA para não-residentes a partir de 2025 mantém-se na íntegra. A orientação é de um cumprimento mais rigoroso, em vez de taxas mais baixas, particularmente em áreas de pressão urbana onde os novos registos de AL permanecem suspensos.
Efeito prático para o operador no Algarve
Para um imóvel típico de AL no Algarve detido por um não residente, os valores para 2026 situam-se normalmente em torno de:
- Uma carga efetiva de IRS na ordem dos 8,75% da receita bruta de AL ao abrigo do regime simplificado, antes das interações com convenções fiscais.
- Uma taxa de IVA de 6% sobre o alojamento, com IVA suportado sobre limpeza, roupa de cama, comissões de plataformas e manutenção disponíveis para dedução.
- Uma declaração anual Modelo 3 abrangendo rendimentos da Categoria B, além de declarações periódicas de IVA.
- Honorários de representante fiscal quando o proprietário reside fora da UE ou do EEE, e honorários de contabilista certificado assim que o volume de negócios ultrapassar a linha dos 200 000 €.
O papel da gestão imobiliária neste contexto
Nenhuma das situações acima é algo que um gestor de arrendamento para férias declare em nome do proprietário, uma vez que o IRS e o IVA são obrigações pessoais. O que uma boa gestão faz é tornar essas declarações mais claras e fáceis de comprovar:
- Uma única fonte de rendimento gerida com extratos mensais simplifica a declaração de IVA e os valores do Anexo B.
- As rubricas de custos com limpeza, roupa de cama, comissões de plataformas e manutenção são apresentadas de forma detalhada, o que facilita a recuperação do IVA suportado e a eventual transição para uma contabilidade organizada.
- O registo no Registo Nacional de Alojamento Local, a comunicação de hóspedes e o fluxo da taxa de turismo são tratados operacionalmente.
- Podem ser feitas diretamente apresentações a contabilistas fiscais portugueses e, quando relevante, a representantes fiscais.
Resumo
O IVA e o IRS num AL no Algarve em 2026 são viáveis, mas as alterações ao IVA de 2025 significam que os proprietários não residentes já não podem assumir que a atividade se situa abaixo de um limiar significativo. O regime simplificado da Categoria B mantém o valor do IRS modesto, enquanto a taxa de IVA de 6% faz parte da administração contínua desde a primeira reserva.
Se desejar discutir como uma configuração gerida interage com estas obrigações, a equipa de gestão de arrendamentos de curta duração da Resort Rentals terá todo o prazer em analisar o assunto consigo.
