TVA et catégorie B de l’IRS pour les propriétaires non résidents de locations de vacances en Algarve en 2026

Les propriétaires qui gèrent une location de vacances en Algarve depuis l’étranger ne découvrent souvent les implications fiscales qu’une fois la première saison de réservation terminée. La situation a considérablement changé en 2025, et le contexte de 2026 n’est plus celui auquel la plupart des propriétaires transfrontaliers s’étaient attendus. C’est l’interaction entre ces deux taxes qui a tendance à prendre les propriétaires au dépourvu.

Les deux taxes applicables

Les revenus provenant d’un logement de location saisonnière (Alojamento Local) sont considérés comme des revenus d’activité dans le cadre de l’IRS Catégorie B. Ils sont soumis à l’IVA (TVA portugaise) sur les mêmes recettes, selon des règles distinctes gérées par l’administration fiscale portugaise.

• L’IRS Categoria B impose la partie bénéficiaire à un taux forfaitaire de 25 % pour les non-résidents.
• L’IVA s’applique au taux réduit de 6 % sur la fourniture d’hébergement, et à 23 % sur les services annexes facturés séparément.
• Les deux déclarations suivent des calendriers différents et s’appuient sur des définitions différentes des revenus.

Le régime simplifié et le coefficient de 35 %

La plupart des propriétaires individuels d’AL relèvent du régime simplifié de la Catégorie B, qui présume un ratio de coûts fixes présumés plutôt que de suivre les dépenses réelles. Pour les revenus standard d’un appartement ou d’une villa en AL, le bénéfice imposable est fixé à 35 % des recettes brutes, les 65 % restants étant traités comme des coûts d’activité. Le guide IRS de PwC Portugal pour 2026 présente le tableau complet des coefficients.

Appliqué à un non-résident soumis au taux forfaitaire de 25 % de l’IRS, l’impôt effectif sur les recettes brutes de location s’élève à environ 8,75 % dans les cas simples, en supposant que le bien immobilier ne se trouve pas dans une zone de confinement désignée.

• Le coefficient de 35 % passe à 50 % dans les zones de confinement désignées par le gouvernement, ce qui concerne principalement certaines parties de Lisbonne et de Porto plutôt que l’Algarve.
• Le régime simplifié s’applique jusqu’à environ 200 000 € de chiffre d’affaires annuel. Au-delà de ce montant, la comptabilité organisée (contabilidade organizada) devient obligatoire et un expert-comptable portugais agréé est requis.
• Les revenus de catégorie B doivent toujours être déclarés sur la déclaration annuelle Modelo 3 avec l’Anexo B, même lorsque le montant de l’IRS est faible.

Changements concernant la TVA en 2025

C’est au niveau de la TVA que la situation a le plus évolué. Jusqu’à la mi-2025, de nombreux propriétaires non-résidents d’AL bénéficiaient de l’exonération pour les petites entreprises prévue à l’article 53 du code de l’IVA, fixée à 15 000 € de chiffre d’affaires. Le décret-loi n° 35/2025 du 24 mars a supprimé l’accès à cette exonération pour les non-résidents à compter du 1er juillet 2025. Les conséquences pratiques pour 2026 sont les suivantes :

• Les propriétaires de logements en location saisonnière non-résidents doivent s’immatriculer à la TVA dès le premier euro de chiffre d’affaires, quelle que soit l’ampleur de leur activité.
• Les factures destinées aux clients doivent mentionner une TVA de 6 % sur la ligne « hébergement », et des déclarations de TVA périodiques doivent être soumises selon le calendrier standard.
• La TVA en amont sur les coûts liés à la location saisonnière est en principe récupérable, ce qui atténue l’impact global.
• Le seuil de chiffre d’affaires de 15 000 € reste d’actualité pour les propriétaires résidents fiscaux au Portugal, mais ne s’applique plus aux propriétaires déclarant depuis l’étranger.

Représentation fiscale et scission de l’UE

L’obligation de représentation fiscale dépend désormais principalement du pays de résidence du propriétaire plutôt que de l’ampleur de l’activité.

• Les propriétaires résidant dans un autre État membre de l’UE ou de l’EEE n’ont généralement pas besoin d’un représentant fiscal portugais aux fins de l’AL, bien qu’un comptable local reste utile pour les déclarations de TVA.
• Les propriétaires résidant en dehors de l’UE et de l’EEE, y compris les propriétaires britanniques après le Brexit, sont normalement tenus d’en désigner un, les honoraires annuels s’élevant généralement à quelques centaines d’euros.

Les propriétaires hors UE qui optent pour les notifications électroniques de l’administration fiscale peuvent, dans certains cas, être dispensés de cette obligation. Les détails varient selon les cas et il est conseillé de vérifier auprès d’un comptable.

Ce que le budget de l’État 2026 n’a pas modifié

L’Orçamento do Estado 2026 a introduit un taux réduit de 10 % d’IRS sur certains revenus locatifs résidentiels à long terme à loyers modérés, parallèlement à un ensemble de mesures plus larges en matière de logement. Les revenus locatifs touristiques à court terme sont explicitement exclus de ce taux de 10 %.

Le budget 2026 n’a pas modifié les coefficients de la Catégorie B pour l’AL, le forfait pour les non-résidents, ni le seuil de 200 000 € pour la comptabilité organisée, et la modification de la TVA pour les non-résidents prévue à partir de 2025 est maintenue dans son intégralité. La tendance est à un renforcement de la conformité plutôt qu’à une baisse des taux, en particulier dans les zones à forte pression urbaine où les nouvelles inscriptions en location saisonnière restent suspendues.

Conséquences pratiques pour les exploitants de l’Algarve

Pour un bien immobilier typique en location saisonnière en Algarve détenu par un non-résident, les chiffres pour 2026 s’établissent généralement autour de :

• Une charge fiscale effective de l’IRS de l’ordre de 8,75 % des revenus bruts de location saisonnière sous le régime simplifié, avant prise en compte des conventions fiscales.
• Une charge IVA de 6 % sur l’hébergement, avec une IVA en amont sur le nettoyage, le linge, les commissions des plateformes et l’entretien pouvant être déduite.
• Une déclaration annuelle Modelo 3 couvrant les revenus de Catégorie B, ainsi que des déclarations IVA périodiques.
• Des frais de représentant fiscal lorsque le propriétaire réside en dehors de l’UE ou de l’EEE, et des honoraires d’expert-comptable dès que le chiffre d’affaires dépasse la barre des 200 000 €.

Le rôle de la gestion immobilière dans ce contexte

Aucun des éléments ci-dessus n’est déclaré par un gestionnaire de location de vacances au nom du propriétaire, car l’IRS et l’IVA sont des obligations personnelles. Une bonne gestion permet simplement de rendre ces déclarations plus claires et plus faciles à justifier :

• Un flux de revenus unique géré avec des relevés mensuels simplifie la déclaration d’IVA et les chiffres de l’Anexo B.
• Les postes de coûts pour le nettoyage, le linge, les commissions de plateformes et l’entretien sont détaillés, ce qui facilite la récupération de l’IVA en amont et le passage éventuel à une comptabilité organisée.
• L’enregistrement auprès du Registo Nacional de Alojamento Local, la déclaration des hôtes et le flux de la taxe de séjour sont gérés au niveau opérationnel.
• La mise en relation avec des comptables fiscaux portugais et, le cas échéant, des représentants fiscaux peut être effectuée directement.

Résumé

La TVA et l’IRS sur une location saisonnière en Algarve en 2026 sont gérables, mais les changements de TVA de 2025 signifient que les propriétaires non-résidents ne peuvent plus supposer que l’activité se situe en dessous d’un seuil significatif. Le régime simplifié de la Categoria B maintient le montant de l’IRS à un niveau modeste, tandis que la TVA de 6 % fait partie des formalités administratives courantes dès la première réservation.

Si vous souhaitez discuter de la manière dont une structure gérée s’articule avec ces obligations, l’équipe de gestion des locations à court terme de Resort Rentals se fera un plaisir d’en discuter avec vous.