A escolha de quem gere um arrendamento para férias é uma das poucas decisões que um proprietário do Algarve Ocidental toma apenas ocasionalmente, e que determina praticamente tudo o que se segue. O gestor define a forma como o imóvel é apresentado, como os hóspedes são atendidos, a rapidez com que os problemas são resolvidos e qual a percentagem das receitas brutas das reservas que chega ao proprietário. Os proprietários tendem a comparar os gestores apenas com base na comissão nominal, o que não é o ponto de partida correto. A melhor abordagem consiste em analisar o pacote completo que uma empresa oferece e em que medida este se adequa a um imóvel específico numa zona específica da costa.
A comissão é apenas uma parte do custo
Uma taxa de gestão expressa como percentagem das receitas de arrendamento é fácil de comparar, mas também fácil de interpretar mal. Uma empresa que cobra 20% e inclui a coordenação da limpeza, a roupa de cama, o apoio aos hóspedes e a gestão dos anúncios pode, na prática, sair mais barata para um proprietário do que uma taxa nominal mais baixa que depois acrescenta uma cobrança por cada um desses itens. O valor que importa é o que chega ao proprietário após todas as deduções, que é a mesma lógica que expusemos em o que um proprietário realmente ganha com um arrendamento gerido. Ao comparar duas empresas de gestão, peça a cada uma que elabore um modelo realista para um ano do imóvel e que apresente o resultado líquido, em vez do bruto, para que a comparação seja equitativa.
Presença local em todo o Algarve Ocidental
O Algarve Ocidental estende-se desde Lagos, a leste, até Sagres, na ponta, passando pela Praia da Luz, Burgau, Salema e pela zona rural em torno de Vila do Bispo. Uma empresa de gestão precisa de pessoal no terreno ao longo de toda essa extensão, porque um hóspede que fique trancado de fora na Praia da Luz às nove da noite não pode esperar que alguém venha de carro desde o Algarve Oriental. A presença local também significa que a empresa sabe quais as semanas com maior ocupação em cada localidade, quais os prestadores de serviços de manutenção de piscinas e jardins que são de confiança e como os diferentes resorts e aldeias gerem os alugueres nos meses de época intermédia. Uma marca nacional ou pan-europeia sem um escritório no Algarve Ocidental raramente consegue garantir os tempos de resposta necessários para proteger as avaliações.
O que o contrato de gestão deve estabelecer
É no contrato que as boas intenções se transformam em obrigações, pelo que merece uma leitura atenta antes da assinatura. Um acordo claro deixa pouca margem para disputas posteriores e revela muito ao proprietário sobre o funcionamento da empresa.
- A taxa de comissão e exatamente quais os serviços que esta abrange, de modo a que a limpeza, a roupa de cama, a comunicação com os hóspedes e a coordenação da manutenção estejam incluídas ou tenham o seu preço definido separadamente por escrito.
- Como e quando o proprietário é pago, o relatório que recebe mensalmente e o nível de detalhe das reservas subjacente a cada extrato.
- A utilização da propriedade pelo próprio proprietário, como são bloqueadas as datas de utilização pelo proprietário e se se aplica alguma taxa ao tempo que o proprietário ocupa para estadias pessoais.
- O prazo de pré-aviso para ambas as partes e o que acontece às reservas futuras se o proprietário mudar de gestor, uma vez que as reservas efetuadas com meses de antecedência devem ser transferidas sem problemas.
- A quem cabe a responsabilidade por danos, seguros e conformidade, formulada de forma a que o proprietário compreenda o que o gestor trata e o que continua a ser da responsabilidade do próprio proprietário.
Conformidade que um bom gestor deve assegurar
O arrendamento para férias em Portugal implica uma carga de conformidade que um gestor competente deve assumir em nome do proprietário, em vez de deixar ao acaso. Cada arrendamento necessita de um registo válido de Alojamento Local, e o imóvel deve estar inscrito no registo nacional de turismo, com o número apresentado corretamente em todos os anúncios. A comunicação da identidade dos hóspedes, a informação turística que um imóvel deve disponibilizar e as declarações anuais fazem todas parte das atribuições do gestor quando o serviço é completo. Peça a um potencial gestor que descreva como mantém estes aspetos atualizados, pois uma falha nesta área pode impedir o aluguer de um imóvel, em vez de apenas reduzir os seus rendimentos. Vale a pena referir que Lagos não cobra uma taxa turística municipal, pelo que um gestor que tente adicionar uma a fatura dos hóspedes não compreende as regras locais.
Histórico, avaliações e atendimento aos hóspedes
As avaliações são a moeda de troca do arrendamento para férias, e o gestor controla a maior parte dos fatores que as influenciam. Uma empresa com uma classificação consolidada e um histórico de estadias concluídas proporciona a um novo anúncio um início mais sólido do que um proprietário que trabalha sozinho, partindo do zero. Pergunte com que rapidez a empresa responde às mensagens dos hóspedes, como lida com uma reclamação às onze da noite e como decide quais as reparações que devem ser feitas antes da próxima chegada. As respostas revelam se a experiência dos hóspedes é gerida como um sistema ou improvisada de caso a caso. Um tratamento consistente e de alto padrão é o que transforma uma única reserva em estadias repetidas e recomendações diretas, e é muito mais difícil recuperar uma classificação depois de esta ter baixado.
Perguntas a fazer antes de assinar
- Quantas propriedades gerem na minha zona do Algarve Ocidental, e posso falar com dois proprietários com quem já trabalham?
- Qual é o seu tempo médio de resposta a um problema de um hóspede no verão, e quem fica responsável pelos turnos noturnos e fins de semana?
- Como definem e ajustam os preços ao longo do ano, e com que frequência são revistos?
- Como é um extrato mensal típico do proprietário, e posso ver um exemplo com os dados ocultados?
- Como lidam com a transição se eu me juntar a meio de uma época com reservas já confirmadas?
O gestor certo é aquele cuja cobertura, contrato e forma de lidar com os hóspedes correspondem à forma como o proprietário deseja que a propriedade seja gerida. Uma comissão nominal baixa, por si só, é um mau motivo para escolher. A Resort Rentals Algarve gere casas em todo o Algarve ocidental com um serviço completo, desde Lagos até à costa de Vila do Bispo, e integra a apresentação, o atendimento aos hóspedes e o cumprimento das normas num único acordo com relatórios transparentes para os proprietários. Os proprietários que estão a ponderar as suas opções podem consultar a gama atual de alugueres no Algarve geridos pela empresa para verem o padrão que as propriedades bem geridas na região atingem. O passo prático consiste em comparar duas ou três empresas de gestão com base no pacote completo e no resultado líquido e, em seguida, ler atentamente o contrato antes de assinar qualquer documento.
