Para um proprietário que coloca no mercado um alojamento para férias no Algarve, a época de abertura é normalmente a mais difícil de preencher. Um anúncio totalmente novo surge sem avaliações, sem histórico de reservas e sem posição no ranking de pesquisa que determina quem o vê efetivamente. Um hóspede que esteja a comparar uma semana em Lagos irá, muitas vezes, ignorar o alojamento sem avaliações e reservar aquele que já tem uma centena.
Este é o problema do «arranque a frio» e explica por que razão um alojamento genuinamente bom pode ainda assim ficar meio vazio nos seus primeiros meses. Gerir essa mesma propriedade através de um perfil de Superhost já estabelecido muda o ponto de partida. Na Resort Rentals Algarve, gerimos as nossas propriedades através do nosso próprio perfil já estabelecido, em vez de uma conta nova aberta em nome de cada proprietário, pelo que uma nova propriedade passa a fazer parte de algo que já tem peso.
O problema do «arranque a frio» para um novo anúncio
As plataformas de reservas premiam o histórico. Os novos anúncios tendem a aparecer mais abaixo nos resultados, a atrair menos cliques e a converter uma percentagem menor dos hóspedes que chegam até eles. Até que um imóvel tenha uma sequência de estadias concluídas e avaliações consistentes, tem pouco para tranquilizar um hóspede cauteloso que está a reservar com meses de antecedência e a pagar adiantado.
Na prática, um anúncio novo e não gerido costuma carecer de vários elementos ao mesmo tempo, e cada um deles custa reservas.
- Um número visível de avaliações que indique que o imóvel é real e bem gerido
- Qualquer estatuto de Superhost que o destaque nas pesquisas filtradas
- Um histórico de reservas no qual o ranking da plataforma se possa basear
- A confiança na fixação de preços que só advém de uma procura constante
O que o estatuto de Superhost realmente exige
O Superhost não é um distintivo pago. A Airbnb avalia-o automaticamente com base no desempenho ao longo de um período contínuo de doze meses, e o estatuto é revisto quatro vezes por ano, a 1 de janeiro, 1 de abril, 1 de julho e 1 de outubro. Uma propriedade que fique abaixo dos limiares perde o distintivo na revisão seguinte, pelo que este tem de ser mantido, em vez de ser simplesmente conquistado uma vez.
Os limiares atuais são consistentes e bastante exigentes, o que contribui para que o distintivo tenha peso junto dos hóspedes. Para ler os critérios na íntegra, pode consultar o que é necessário para ser um Superhost no centro de ajuda da Airbnb.
- Uma classificação geral de 4,8 estrelas ou superior
- Pelo menos 10 estadias concluídas, ou 100 noites distribuídas por um número menor de estadias mais longas
- Uma taxa de resposta de 90 por cento ou superior, normalmente no prazo de 24 horas
- Uma taxa de cancelamento inferior a 1 por cento, com apenas poucas exceções
O que um perfil já estabelecido faz pela sua propriedade
Juntar-se a um perfil que já cumpre esses critérios significa que uma nova propriedade no Algarve herda as vantagens de distribuição desde o primeiro dia em que fica ativa, em vez de passar uma época a conquistá-las. A propriedade ainda tem de ter um bom desempenho, mas fá-lo a partir de uma posição mais forte do que uma conta nova.
- Melhor posicionamento quando os hóspedes filtram por «Superhosts», um filtro comum para famílias e visitantes de primeira viagem
- O próprio emblema, que tende a aumentar a taxa de cliques e a conversão de reservas
- Mais margem para manter uma tarifa por noite razoável, em vez de ter de fazer grandes descontos para conquistar as primeiras avaliações
- Apoio mais rápido da plataforma caso surja um problema com a reserva durante a estadia
Nada disto substitui uma boa propriedade. O anúncio ainda tem de conquistar as suas próprias avaliações assim que os hóspedes chegarem, e uma limpeza deficiente ou um interior desgastado refletir-se-ão rapidamente nas pontuações. O que o perfil oferece a uma propriedade de qualidade é uma oportunidade justa desde o início, que é a única coisa que uma conta totalmente nova não pode comprar.
Como isto se articula com as reservas diretas
O perfil de Superhost gerido é apenas um canal, e não o quadro completo. As nossas propriedades também aceitam reservas diretas através do nosso próprio site, onde as mesmas villas de férias no Algarve são promovidas junto de hóspedes que preferem reservar diretamente connosco, em vez de o fazerem através de uma plataforma.
Para um proprietário, isto significa que a propriedade está visível em vários canais ao mesmo tempo, sob um perfil estabelecido nas plataformas e num site de aluguer dedicado. O canal direto evita as taxas de reserva das plataformas, enquanto o canal das plataformas proporciona o alcance e o estatuto de Superhost de que um anúncio novo, de outra forma, careceria.
O que o perfil não altera
Um perfil estabelecido ajuda na visibilidade e na confiança. Não elimina as obrigações do próprio proprietário, e vale a pena esclarecer quais continuam a ser.
- A propriedade continua a ter de estar registada para Alojamento Local, e cada arrendamento tem o seu próprio número do Registo Nacional de Turismo
- Os rendimentos de arrendamento continuam a ser tributáveis, estando os proprietários não residentes agora abrangidos pelo sistema de IVA português relativo ao alojamento
- Anúncios com pontuações consistentemente baixas podem ainda perder o estatuto, pelo que o estado do imóvel é importante ao longo de todo o ano
Resumo
A parte mais difícil de alugar um imóvel no Algarve raramente é o próprio imóvel. É a primeira época, quando um novo anúncio tem de provar o seu valor sem um histórico em que se apoiar. Gerir o imóvel sob um perfil de Superhost já estabelecido encurta esse período, conferindo ao imóvel visibilidade, classificação e confiança dos hóspedes desde o dia em que é publicado.
O selo é avaliado com base no desempenho real e revisto trimestralmente, pelo que reflete a forma como o imóvel é gerido, em vez de ser uma afirmação pontual. Um bom imóvel associado a um perfil bem cuidado constitui uma posição de partida mais forte do que o mesmo imóvel anunciado sem qualquer histórico.
Se está a ponderar como anunciar o seu imóvel no Algarve para a época de 2026, entre em contacto connosco e teremos todo o gosto em discutir o assunto consigo.
