Os verdadeiros fatores de desempenho por trás dos 10% melhores alugueres para férias
Lagos não é um mercado de alugueres de curta duração uniforme.
Dois apartamentos no mesmo edifício podem produzir rendimentos anuais completamente diferentes, e isso tem muito pouco a ver com conjuntos de mobiliário ou design de logótipos.
Eis o que realmente separa os 20% dos imóveis com melhor desempenho dos restantes.
1. A microlocalização é o fator de classificação n.º 1 – não a «distância até à praia»
Em Lagos, os hóspedes não reservam pelo nome da rua, reservam pelo estilo de vida.
As taxas de ocupação mais elevadas provêm consistentemente de:
- Marina de Lagos – facilidade de locomoção a pé + restaurantes + passeios de barco
- Meia Praia (linha da frente ou a uma curta distância da ponte) – praia + acesso à cidade
- Localizações na periferia da cidade velha – perto de tudo, mas tranquilas à noite
- Porto de Mós (segmento premium) – unidades maiores, tarifas noturnas mais altas
As propriedades com pior desempenho são normalmente:
- Em zonas residenciais dependentes de carro
- Em colinas íngremes sem estacionamento
- Em áreas onde os hóspedes precisam do Uber para tudo
A facilidade de locomoção a pé em Lagos aumenta diretamente a tarifa noturna e a ocupação.
2. O espaço exterior supera o tamanho interior
Um apartamento mais pequeno com:
- Um terraço utilizável
- Vista para a marina
- Visibilidade da piscina para famílias
superará uma unidade maior sem nenhuma das características acima.
Porquê?
Porque Lagos é um destino de sol. Os hóspedes reservam primeiro o exterior e depois o interior.
3. Os dois mercados de hóspedes diferentes (e porque é que a maioria dos proprietários otimiza para o mercado errado)
As unidades de alto desempenho são adaptadas a um destes:
A estadia premium para casais
- 1–2 camas
- Interiores elegantes
- A uma curta distância da cidade
- Varanda com vista para o pôr do sol
- Forte procura fora da época alta
O mercado familiar de verão
- Vista para a piscina para supervisão
- Estacionamento fácil
- Acesso por elevador
- Armazenamento para equipamento de praia
- Perto da Meia Praia
Tentar visar ambos geralmente reduz o desempenho.
4. Estratégia de sazonalidade (O verdadeiro multiplicador de receitas)
Os melhores operadores em Lagos não dependem de julho e agosto.
Eles otimizam para:
- Março-junho – trabalhadores remotos e estadias longas
- Setembro-outubro – casais e viajantes em busca de estilo de vida
- Inverno – estadias mensais com custos operacionais reduzidos
É isso que cria uma renda anual estável, em vez de um negócio de 10 semanas.
5. Posicionamento da tarifa por noite – Não “o mais barato da região”
As propriedades com melhor desempenho em Lagos raramente são as mais baratas.
Elas:
- Têm preços no topo de 25% do seu conjunto competitivo
- Oferecem uma razão clara para esse preço (vista, terraço, design, localização)
6. Gestão profissional vs. anúncios autogeridos
Especificamente em Lagos, as propriedades geridas profissionalmente têm um desempenho superior porque:
- O tempo de resposta afeta a classificação
- A exposição em várias plataformas aumenta a ocupação
- A manutenção local reduz o tempo de inatividade na época alta
Um problema com o ar condicionado em agosto pode custar mais do que um ano inteiro de taxas de gestão.
7. O assassino oculto do desempenho – Mobiliário para vendas, não para hóspedes
Muitas propriedades são mobiladas para ficarem bem nas fotos, não para funcionar para:
- Toalhas de praia para cada hóspede
- Espaço para bagagem
- Sombra nos terraços
- Equipamento adequado para café
- Smart TVs que realmente funcionam
As pontuações mais altas nas avaliações vêm do conforto prático!
O que isto significa para os proprietários de imóveis em Lagos
A diferença entre:
- 28 mil euros/ano
- e
- 45 mil euros+/ano
é geralmente a estratégia, o posicionamento e a microlocalização – não o tamanho do imóvel.
Se está a comprar ou reposicionar um imóvel para alugueres de férias, estes fatores são mais importantes do que os metros quadrados, construção nova vs. revenda e slogans de marketing do tipo «Perto da praia».
