A maioria dos proprietários avalia um arrendamento para férias com base no valor bruto das reservas, e é aí que a desilusão geralmente começa. O rendimento anunciado para um apartamento no Algarve, muitas vezes na ordem dos 4 a 5 por cento do valor, é um valor bruto, e há uma série de custos que se interpõem entre esse valor e o que realmente chega à conta do proprietário. Compreender essa diferença é o que distingue um plano realista de um plano baseado em esperanças. Este guia explica o que um proprietário realmente ganha com um aluguer para férias no Algarve ocidental em 2026 e para onde vai o dinheiro ao longo do processo.
Comece pelo valor bruto e, em seguida, deduza as comissões das plataformas
O valor bruto é a soma das tarifas por noite que um imóvel rende ao longo do ano, com grande peso nas semanas de pico de julho e agosto. A primeira dedução é a da plataforma de reservas, porque empresas como a Airbnb e a Booking cobram uma comissão em cada reserva, normalmente na ordem dos 15 por cento, antes de o dinheiro ser transferido. As reservas diretas evitam essa dedução, mas acarretam os seus próprios custos de marketing e administração, pelo que a taxa da plataforma raramente é totalmente evitada.
O que resta após a dedução da comissão da plataforma ainda está longe de ser o valor líquido. A limpeza e a lavandaria são cobradas em cada mudança de hóspedes, e um verão movimentado de estadias curtas implica muitas mudanças de hóspedes, cada uma com os seus próprios custos de mão-de-obra e consumíveis. Estes custos variam em função da ocupação e não da receita, pelo que um calendário repleto de reservas curtas acarreta mais custos do que a mesma receita proveniente de um punhado de estadias mais longas.
Gestão, custos de funcionamento e o próprio imóvel
A gestão completa é a rubrica seguinte, e é aquela que os proprietários ponderam mais cuidadosamente. Uma agência de gestão que trata da fixação de preços, hóspedes, rotatividade, conformidade e manutenção normalmente fica com uma parte das receitas de arrendamento, e a comissão reflete o âmbito do trabalho, em vez de uma percentagem simbólica. A questão para um proprietário não é apenas a taxa, mas o que a comissão lhe poupa em tempo e risco, porque a alternativa é arcar com tudo isso sozinho.
Depois, vêm os custos inerentes à simples posse da casa. As despesas com serviços públicos são mais elevadas numa casa arrendada do que numa residência privada, com o ar condicionado e o sistema da piscina a funcionar durante o verão, e o imóvel necessita de seguro, IMI anual e um orçamento de manutenção que, numa casa arrendada, se esgota mais rapidamente do que numa casa vazia. Nenhum destes custos varia em função das reservas, pelo que pesam mais fortemente num imóvel com poucas reservas.
O imposto que vem por cima
O imposto é a parte que mais frequentemente é deixada de fora de um cálculo aproximado. Um alojamento para férias necessita de um registo de Alojamento Local através do Registo Nacional de Turismo e, desde 1 de julho de 2025, um proprietário não residente regista-se para efeitos de IVA a partir do primeiro euro de reservas, sendo que o alojamento está sujeito à taxa reduzida de IVA de 6 por cento. No que diz respeito ao rendimento, um não residente está sujeito a uma taxa fixa de IRS de 25 por cento; no entanto, ao abrigo do regime simplificado, apenas 35 por cento das receitas brutas são consideradas lucro tributável, o que atenua a carga fiscal efetiva. Os limiares e prazos de declaração atuais podem ser consultados no Portal das Finanças.
Em conjunto, as deduções alteram o resultado final. Um rendimento bruto próximo dos 4 a 5 por cento pode ficar bem abaixo desse valor quando se contabilizam a plataforma, a limpeza, a gestão, os custos de funcionamento e os impostos, e o valor exato depende em grande medida da qualidade da gestão do imóvel e do grau de ocupação do seu calendário. Considerar o valor bruto como o retorno é o erro que leva os proprietários a pagarem a mais por um imóvel ou a subestimarem os seus custos.
Como aumentar o rendimento líquido em vez do bruto
A perceção útil é que o rendimento líquido responde tanto à gestão como à taxa nominal. Preços mais competitivos nos meses de menor procura, menos noites em que o imóvel fica vazio, rotações eficientes, boas avaliações que reduzem os descontos necessários para competir e um controlo rigoroso da manutenção — tudo isto influencia o valor líquido sem necessidade de aumentar a tarifa por noite. Um imóvel bem gerido retém mais do que ganha, que é o valor que realmente importa para um proprietário.
A forma honesta de planear uma compra ou analisar um arrendamento existente é modelar o lucro líquido, em vez de se fixar no bruto. Se é proprietário de uma moradia ou apartamento desde a zona leste de Lagos até Salema e pretende uma posição líquida realista, em vez de um rendimento nominal, a resort rentals algarve pode calcular os números com base na sua propriedade e no seu calendário. A nossa equipa gere alugueres no Algarve de forma a que uma maior parte do valor bruto se traduza no valor líquido, e a gestão do aluguer fica a nosso cargo, enquanto a propriedade continua a ser sua.
