O Alojamento Local é a licença que torna legal o aluguer para férias em Portugal e, no caso de um imóvel no Algarve, está na base de praticamente tudo o que um proprietário faz. Sem ela, um imóvel não pode ser anunciado, não pode receber hóspedes pagantes e não pode ser listado nas grandes plataformas. O registo em si não é complicado, embora as regras que o regem tenham mudado no final de 2024 e novamente em 2025, pelo que vale a pena compreender o que a situação atual realmente exige.
Este artigo analisa como o Alojamento Local, normalmente abreviado para AL, é registado para um imóvel no Algarve em 2026, o que o registo obriga o proprietário a cumprir e como as recentes alterações legais alteraram o panorama. Nada disto dispensa a necessidade de aconselhamento específico sobre fiscalidade e estrutura de propriedade, e alguns pormenores variam consoante o município.
O que é o registo de Alojamento Local
O AL é o regime nacional que autoriza o arrendamento de um imóvel residencial a turistas por períodos de curta duração. O registo é gerido pelo Registo Nacional de Turismo, e cada imóvel recebe o seu próprio número de registo assim que o processo estiver concluído. Esse número é o que distingue um arrendamento em conformidade de um arrendamento informal.
O registo é efetuado por meio de uma comunicação prévia através do balcão online nacional, em vez de se solicitar autorização antecipadamente. Na maior parte do país, o imóvel pode começar a funcionar assim que a comunicação for apresentada, sob reserva de as autoridades poderem inspecioná-lo posteriormente. Estima-se que o processamento demore cerca de sessenta dias úteis, e mais tempo nas zonas de contenção que alguns municípios implementam.
O que o número de registo obriga a exibir
O número de registo não é algo que fica guardado numa gaveta. Tem de constar na publicidade do imóvel, o que, na prática, significa todos os anúncios nas plataformas, o próprio site do proprietário e qualquer promoção nas redes sociais.
- O número de registo AL exibido em todos os anúncios e publicidades do imóvel
- Uma placa de identificação afixada à entrada para que o imóvel possa ser reconhecido no local
- Um livro de reclamações, agora mantido em formato eletrónico, à disposição dos hóspedes
- O imóvel só pode ser alugado dentro da capacidade para a qual foi registado, que vai até nove quartos para as categorias comuns
Estes são os sinais visíveis de que um imóvel está a funcionar corretamente e estão entre as primeiras coisas que uma inspeção verifica. Um anúncio que não inclua o número de registo é o indicador mais claro de um aluguer não registado.
O que mudou com o Decreto-Lei n.º 76 de 2024
As regras foram redefinidas no final de 2024. O Decreto-Lei n.º 76 de 2024, em vigor desde novembro desse ano, revogou grande parte do anterior pacote «Mais Habitação», que tinha restringido o setor.
- As licenças de AL passaram a ser permanentes e transferíveis, pondo fim ao modelo anterior em que um registo podia caducar após um prazo fixo
- O congelamento a nível nacional de novos registos foi levantado, pelo que novas AL podem novamente ser registadas na maior parte do país
- Os municípios mantiveram a competência para definir as suas próprias zonas de contenção, onde os novos registos continuam a ser restritos
- Os condomínios passaram a dispor de um procedimento mais claro para solicitar o cancelamento em caso de perturbações graves e repetidas, geralmente por votação por maioria
Para um proprietário no Algarve, o efeito prático é que um registo passa agora a estar associado ao imóvel e pode ser transferido para um comprador em caso de venda, o que é importante quando o arrendamento faz parte do que está a ser vendido. As regras de contenção são, na sua maioria, uma preocupação nas grandes cidades e não tanto em todo o Algarve, embora ainda valha a pena verificar a situação no município específico.
Obrigações em matéria de seguros e segurança
O registo implica condições que têm de ser cumpridas para que a licença se mantenha válida. A que se tornou mais recente é a relativa ao seguro. É exigida uma apólice multirrisco que cubra a responsabilidade civil e, a partir do início de 2025, terá de ser apresentado o comprovativo da mesma no portal oficial, correndo o registo o risco de cancelamento caso este falte.
- Uma apólice multirrisco que cubra incêndio e responsabilidade civil para hóspedes e terceiros
- Equipamento básico de segurança, como um extintor, um cobertor anti-fogo, um kit de primeiros socorros e informações de contacto de emergência
- O imóvel deve cumprir as normas de habitabilidade e segurança estabelecidas para a sua categoria
Os valores mínimos de cobertura indicados variam e vale a pena confirmá-los de acordo com as regras atuais; por isso, o mais sensato é subscrever uma apólice específica para arrendamento de curta duração, em vez de uma apólice residencial padrão que possa excluir hóspedes pagantes.
Como o registo se relaciona com os impostos
O registo para AL é um passo distinto do registo da atividade junto da autoridade fiscal, e os dois não devem ser confundidos. O início da atividade é feito através do Portal das Finanças e, desde 1 de julho de 2025, um proprietário não residente tem de se registar para efeitos de IVA a partir do primeiro euro de rendimento, uma vez que a isenção para pequenas empresas já não se aplica a estes casos.
O alojamento é tributado à taxa reduzida de IVA de 6 por cento, e o rendimento em si é tributado novamente de forma separada. O panorama completo das obrigações relativas ao IVA e ao IRS está fora do âmbito de uma nota sobre o registo, e é aí que o contabilista do proprietário ganha os seus honorários.
Como isto se traduz num arrendamento gerido
Num imóvel que gerimos, o registo e as suas condições são tratados como parte integrante da gestão do arrendamento, em vez de um formulário pontual. O número de registo é indicado corretamente nos anúncios, a placa e o livro de reclamações estão no lugar, e os itens de seguro e segurança são mantidos em dia para que uma inspeção não detete qualquer falha.
É fácil descuidar dessa gestão numa propriedade gerida à distância, especialmente quando uma regra muda a meio do ano. Manter tudo em ordem protege a licença caso a propriedade venha a ser inspecionada ou vendida, o que vale mais do que a multa que se evita.
Resumo
O registo AL é a licença que permite que um imóvel no Algarve receba hóspedes pagantes; em 2026, passa a ser gerido através do registo nacional de turismo, obriga o proprietário a exibir o número de registo e a manter o seguro e os requisitos de segurança em vigor, e agora mantém-se permanentemente em vigor ao abrigo das reformas de 2024. A vertente fiscal é paralela a esta e deve ser tratada separadamente. A maior parte do trabalho consiste em manter as condições atualizadas, em vez de se concentrar no registo inicial.
Se é proprietário ou está a pensar adquirir um imóvel para férias na região e pretende que o registo e as respetivas condições de manutenção sejam tratados de forma adequada, nós gerimos alugueres no Algarve de ponta a ponta, desde a documentação AL até à gestão quotidiana do aluguer. Teremos todo o prazer em analisar a situação atual do seu imóvel e o que seria necessário para mantê-lo em conformidade.
