L’« Alojamento Local » est l’autorisation qui rend légale la location saisonnière au Portugal, et pour un bien immobilier situé en Algarve, elle est à la base de presque toutes les démarches que doit effectuer un propriétaire. Sans elle, un bien ne peut pas faire l’objet d’une annonce, ne peut pas accueillir de clients payants et ne peut pas être référencé sur les grandes plateformes. L’enregistrement en lui-même n’est pas compliqué, même si la réglementation s’y rapportant a évolué fin 2024, puis à nouveau en 2025 ; il est donc utile de bien comprendre ce qu’exige réellement la situation actuelle.
Cet article examine comment l’« Alojamento Local », généralement abrégé en « AL », s’enregistre pour un bien immobilier en Algarve en 2026, quelles obligations cet enregistrement impose au propriétaire, et comment les récentes modifications législatives ont fait évoluer le contexte. Rien de tout cela ne dispense de solliciter vos propres conseils en matière de fiscalité et de structure de propriété, et certains détails varient selon les communes.
Qu’est-ce que l’enregistrement « Alojamento Local » ?
L’AL est le dispositif national qui autorise la location d’un bien immobilier résidentiel à des touristes pour de courtes durées. Le registre est géré par le Registo Nacional de Turismo, et chaque bien reçoit son propre numéro d’enregistrement une fois la procédure terminée. C’est ce numéro qui distingue une location conforme d’une location informelle.
L’enregistrement s’effectue par simple déclaration préalable via le guichet en ligne national, plutôt que par une demande d’autorisation préalable. Dans la majeure partie du pays, le bien peut être mis en location dès le dépôt de la déclaration, sous réserve d’une inspection ultérieure par les autorités. Le traitement de la demande prendrait environ soixante jours ouvrés, et davantage dans les zones de confinement mises en place par certaines communes.
Ce que le numéro d’enregistrement vous oblige à afficher
Le numéro d’enregistrement n’est pas un simple document à ranger dans un tiroir. Il doit figurer sur toutes les publicités relatives au logement, ce qui signifie concrètement sur chaque annonce publiée sur les plateformes, sur le site web du propriétaire et dans toute promotion sur les réseaux sociaux.
- Le numéro d’enregistrement AL affiché sur chaque annonce et publication concernant le logement
- Une plaque d’identification apposée à l’entrée afin que le logement puisse être identifié sur place
- Un registre des réclamations, désormais conservé sous forme électronique, à la disposition des hôtes
- Le bien ne peut être loué que dans la limite de la capacité pour laquelle il a été enregistré, qui va jusqu’à neuf chambres pour les catégories courantes
Ce sont là les signes visibles indiquant qu’un bien est exploité en bonne et due forme, et ils font partie des premiers éléments vérifiés lors d’une inspection. Une annonce ne comportant pas de numéro d’enregistrement est le signe le plus évident d’une location non enregistrée.
Ce qui a changé avec le décret-loi n° 76 de 2024
Les règles ont été redéfinies fin 2024. Le décret-loi n° 76 de 2024, entré en vigueur en novembre de cette année-là, a abrogé une grande partie du précédent paquet de mesures « Mais Habitação » qui avait restreint le secteur.
- Les licences AL sont devenues permanentes et transférables, mettant fin au modèle précédent où un enregistrement pouvait expirer après une durée déterminée
- Le gel national des nouveaux enregistrements a été levé, de sorte que de nouvelles licences AL peuvent à nouveau être enregistrées dans la majeure partie du pays
- Les communes ont conservé le pouvoir de définir leurs propres zones de restriction où les nouveaux enregistrements restent limités
- Les copropriétés disposent désormais d’une procédure plus claire pour demander l’annulation d’un bail en cas de perturbations graves et répétées, généralement par un vote à la majorité
Pour un propriétaire de l’Algarve, cela signifie concrètement qu’un enregistrement est désormais lié au bien immobilier et peut être transféré à un acquéreur en cas de vente, ce qui est important lorsque la location fait partie de ce qui est vendu. Les règles de confinement concernent surtout les grandes villes plutôt que l’ensemble de l’Algarve, même s’il reste utile de vérifier la situation dans la commune concernée.
Obligations en matière d’assurance et de sécurité
L’enregistrement est assorti de conditions qui doivent être respectées pour que l’autorisation reste valide. Celle qui a été récemment renforcée concerne l’assurance. Une police multirisques couvrant la responsabilité civile est obligatoire, et depuis début 2025, la preuve de cette couverture doit être déposée sur le portail officiel, l’enregistrement risquant d’être annulé en cas d’absence de cette preuve.
- Une police multirisques couvrant les incendies et la responsabilité civile vis-à-vis des hôtes et des tiers
- Un équipement de sécurité de base, tel qu’un extincteur, une couverture anti-feu, une trousse de premiers secours et les coordonnées des services d’urgence
- Le bien doit répondre aux normes d’habitabilité et de sécurité fixées pour sa catégorie
Les montants minimaux de couverture indiqués varient et méritent d’être vérifiés au regard de la réglementation en vigueur ; il est donc judicieux de souscrire une police spécialement conçue pour la location de courte durée plutôt qu’une assurance habitation standard qui pourrait exclure les hôtes payants.
Lien entre l’enregistrement et la fiscalité
L’enregistrement auprès de l’AL est une démarche distincte de l’enregistrement de l’activité auprès de l’administration fiscale, et il ne faut pas confondre les deux. La déclaration d’activité s’effectue via le Portal das Finanças, et depuis le 1er juillet 2025, un propriétaire non-résident doit s’enregistrer à la TVA dès le premier euro de revenu, car l’exonération pour les petites entreprises ne s’applique plus à lui.
L’hébergement est soumis au taux réduit de TVA de 6 %, et le revenu lui-même est imposé séparément. La présentation complète des obligations en matière de TVA et d’IRS dépasse le cadre d’une note sur l’enregistrement, et c’est là que le comptable du propriétaire justifie ses honoraires.
Comment cela se traduit-il dans le cadre d’une location gérée ?
Pour un bien que nous gérons, l’enregistrement et ses conditions sont considérés comme une partie intégrante de la gestion de la location, plutôt que comme une simple formalité ponctuelle. Le numéro d’enregistrement figure correctement sur les annonces, la plaque et le registre des réclamations sont en place, et les éléments relatifs à l’assurance et à la sécurité sont tenus à jour afin qu’aucune lacune ne soit constatée lors d’une inspection.
Il est facile de négliger ces formalités administratives lorsqu’un bien est géré à distance, en particulier lorsqu’une règle change en cours d’année. Le fait de veiller à ce que tout soit en ordre protège la licence en cas d’inspection ou de vente du bien, ce qui vaut bien plus que l’amende évitée.
Résumé
L’enregistrement AL est la licence qui permet à un bien immobilier de l’Algarve d’accueillir des locataires payants. En 2026, il s’inscrit dans le cadre du registre national du tourisme, oblige le propriétaire à afficher le numéro d’enregistrement et à maintenir à jour les éléments relatifs à l’assurance et à la sécurité, et est désormais pérennisé en vertu des réformes de 2024. L’aspect fiscal va de pair avec celui-ci et doit être géré séparément. L’essentiel du travail consiste à maintenir les conditions à jour plutôt qu’à effectuer la déclaration initiale.
Si vous possédez ou envisagez d’acquérir une propriété de vacances dans la région et que vous souhaitez que l’enregistrement et le respect des conditions en vigueur soient gérés correctement, nous prenons en charge la gestion complète des locations en Algarve, depuis les formalités administratives liées à l’AL jusqu’à la gestion quotidienne de la location. Nous serons ravis d’examiner la situation actuelle de votre propriété et de vous indiquer ce qu’impliquerait le maintien de sa conformité.
