Los propietarios que gestionan un alojamiento turístico en el Algarve desde fuera de Portugal suelen descubrir las implicaciones fiscales solo una vez finalizada la primera temporada de reservas. La situación cambió sustancialmente durante 2025, y el panorama para 2026 ya no es el que la mayoría de los propietarios transfronterizos esperaban. La interacción entre los dos impuestos pertinentes es lo que suele pillar desprevenidos a los propietarios.
Los dos impuestos que se aplican
Los ingresos procedentes de una propiedad de Alojamento Local se consideran ingresos empresariales en el marco del IRS Categoría B. Se suman al IVA (IVA portugués) sobre los mismos ingresos, con arreglo a normas distintas administradas por la Autoridad Fiscal Portuguesa.
- La Categoría B del IRS grava el elemento de beneficio a un tipo fijo del 25 % para no residentes.
- El IVA se aplica al tipo reducido del 6 % sobre el suministro de alojamiento, con un 23 % sobre cualquier servicio auxiliar que se cobre por separado.
- Las dos declaraciones siguen calendarios diferentes y definiciones distintas de ingresos.
El régimen simplificado y el coeficiente del 35 %
La mayoría de los propietarios particulares de alquileres de larga duración (AL) se acogen al régimen simplificado de la Categoría B, que parte de un ratio de costes fijos estimados en lugar de hacer un seguimiento de los gastos reales. Para los ingresos estándar de apartamentos o villas en régimen de AL, el beneficio imponible se fija en el 35 % de los ingresos brutos, y el 65 % restante se considera como costes de la actividad. La guía del IRS de PwC Portugal para 2026 recoge la tabla completa de coeficientes.
Aplicado a un no residente con el tipo impositivo fijo del 25 % del IRS, el impuesto efectivo sobre los ingresos brutos por alquiler es de aproximadamente el 8,75 % en casos sencillos, suponiendo que la propiedad no se encuentre en una zona de contención designada.
- El coeficiente del 35 % se eleva al 50 % en las zonas de contención designadas por el Gobierno, lo que afecta principalmente a partes de Lisboa y Oporto, más que al Algarve.
- El régimen simplificado se aplica hasta unos 200 000 € de volumen de negocio anual. Por encima de esa cifra, la contabilidad organizada (contabilidade organizada) pasa a ser obligatoria y se requiere un contable portugués certificado.
- Los ingresos de la Categoría B deben declararse en la declaración anual Modelo 3 con el Anexo B, incluso cuando la cifra del IRS sea pequeña.
Cambios en el IVA en 2025
El ámbito del IVA es donde más ha cambiado la situación. Hasta mediados de 2025, muchos propietarios no residentes de AL se acogían a la exención para pequeñas empresas del artículo 53 del Código del IVA, fijada en 15 000 € de volumen de negocios. El Decreto-Ley 35/2025, de 24 de marzo, eliminó el acceso a dicha exención para los no residentes a partir del 1 de julio de 2025. Las consecuencias prácticas para 2026 son:
- Los propietarios de alquileres a corto plazo no residentes deben darse de alta a efectos del IVA desde el primer euro de ingresos, independientemente de lo pequeña que sea la actividad.
- Las facturas a los huéspedes deben incluir un 6 % de IVA en la línea de alojamiento, y las declaraciones periódicas del IVA deben presentarse según el calendario estándar.
- El IVA soportado en los gastos relacionados con el alquiler de temporada es, en principio, recuperable, lo que suaviza el impacto global.
- El umbral de facturación de 15 000 € sigue siendo relevante para los propietarios residentes fiscales en Portugal, pero ya no lo es para los propietarios que presentan sus declaraciones desde el extranjero.
Representación fiscal y la división de la UE
El requisito de representación fiscal se rige ahora principalmente por el país de residencia del propietario, en lugar del volumen de la actividad.
- Los propietarios residentes en otro Estado de la UE o del EEE no suelen necesitar un representante fiscal portugués a efectos del alquiler de temporada, aunque sigue siendo útil contar con un contable local para la presentación de declaraciones de IVA.
- Los propietarios residentes fuera de la UE y del EEE, incluidos los propietarios del Reino Unido tras el Brexit, suelen estar obligados a designar a uno, con honorarios anuales que suelen rondar los cientos de euros.
Los propietarios fuera de la UE que opten por recibir notificaciones electrónicas de la autoridad fiscal pueden, en algunos casos, quedar exentos de este requisito. Los detalles dependen de cada caso concreto, por lo que conviene consultarlo con un contable.
Lo que no cambió el Presupuesto del Estado de 2026
El Orçamento do Estado 2026 introdujo un tipo reducido del 10 % del IRS sobre determinados ingresos por alquiler residencial a largo plazo con alquileres moderados, junto con un paquete de medidas de vivienda más amplio. Los ingresos por alquileres turísticos a corto plazo quedan explícitamente excluidos de ese tipo del 10 %.
El presupuesto de 2026 no modificó los coeficientes de la Categoría B para el AL, la tarifa plana para no residentes ni el umbral de contabilidad organizada de 200 000 €, y el cambio en el IVA para no residentes a partir de 2025 se mantiene íntegramente. La tendencia es hacia un cumplimiento más estricto en lugar de tipos más bajos, especialmente en zonas de presión urbana donde siguen suspendidas las nuevas inscripciones de alquileres a largo plazo.
Efecto práctico para el operador del Algarve
Para una propiedad típica de alquiler a largo plazo en el Algarve en manos de un no residente, las cifras de 2026 suelen situarse en torno a:
- Una carga efectiva del IRS de alrededor del 8,75 % de los ingresos brutos por alquiler a largo plazo bajo el régimen simplificado, antes de las interacciones con los convenios.
- Un gravamen del IVA del 6 % sobre el alojamiento, con IVA soportado en limpieza, ropa de cama, comisiones de plataformas y mantenimiento que se puede deducir.
- Una declaración anual del Modelo 3 que cubra los ingresos de la Categoría B, además de declaraciones periódicas del IVA.
- Honorarios del representante fiscal cuando el propietario resida fuera de la UE o del EEE, y honorarios de un contable certificado una vez que la facturación supere la barrera de los 200 000 €.
El papel de la gestión inmobiliaria en todo esto
Ninguna de las obligaciones anteriores es algo que un gestor de alquileres vacacionales presente en nombre del propietario, ya que el IRS y el IVA son obligaciones personales. Lo que hace una buena gestión es que esas declaraciones sean más claras y fáciles de justificar:
- Una única fuente de ingresos gestionada con extractos mensuales simplifica la declaración del IVA y las cifras del Anexo B.
- Las partidas de gastos de limpieza, ropa de cama, comisiones de las plataformas y mantenimiento se detallan por separado, lo que facilita la recuperación del IVA soportado y el eventual paso a una contabilidad organizada.
- El registro en el Registo Nacional de Alojamento Local, la notificación de huéspedes y el flujo del impuesto turístico se gestionan de forma operativa.
- Se pueden facilitar directamente contactos con contables fiscales portugueses y, cuando sea pertinente, con representantes fiscales.
Resumen
El IVA y el IRS en un AL del Algarve en 2026 son viables, pero los cambios en el IVA de 2025 implican que los propietarios no residentes ya no pueden dar por sentado que la actividad se sitúa por debajo de un umbral significativo. El régimen simplificado de la Categoría B mantiene la cifra del IRS en un nivel modesto, mientras que el cargo del 6 % de IVA forma parte de la gestión administrativa desde la primera reserva.
Si desea analizar cómo una estructura gestionada interactúa con estas obligaciones, el equipo de gestión de alquileres a corto plazo de Resort Rentals estará encantado de comentarlo con usted.
