Les véritables facteurs de performance derrière les 10 % des locations de vacances les plus performantes
Le marché de la location saisonnière à Lagos n’est pas homogène.
Deux appartements situés dans le même immeuble peuvent générer des rendements annuels complètement différents, et cela n’a pas grand-chose à voir avec le mobilier ou le logo.
Voici ce qui distingue réellement les 20 % des propriétés les plus performantes des autres.
1. La micro-localisation est le facteur de classement n° 1, et non la « distance par rapport à la plage ».
À Lagos, les clients ne réservent pas en fonction du nom de la rue, mais en fonction du style de vie.
Les taux d’occupation les plus élevés proviennent systématiquement :
- Marina de Lagos – accessibilité à pied + restaurants + excursions en bateau
- Meia Praia (en première ligne ou à quelques pas du pont) – plage + accès à la ville
- Les emplacements en bordure de la vieille ville – proches de tout mais calmes la nuit
- Porto de Mós (segment haut de gamme) – logements plus grands, tarifs à la nuitée plus élevés
Les propriétés les moins performantes sont généralement :
- Situées dans des zones résidentielles dépendantes de la voiture
- Situées sur des collines escarpées sans parking
- Situées dans des zones où les clients ont besoin d’Uber pour tout
À Lagos, la facilité de déplacement à pied augmente directement le tarif à la nuitée et le taux d’occupation.
2. L’espace extérieur l’emporte sur la taille intérieure
Un appartement plus petit avec :
- Une terrasse utilisable
- Une vue sur la marina
- Une piscine visible pour les familles
sera plus performant qu’un logement plus grand ne disposant d’aucun de ces atouts.
Pourquoi ?
Parce que Lagos est une destination ensoleillée. Les clients réservent d’abord l’extérieur, puis l’intérieur.
3. Les deux marchés différents (et pourquoi la plupart des propriétaires optimisent le mauvais)
Les logements les plus performants sont adaptés à l’un des marchés suivants :
Le séjour haut de gamme pour les couples
- 1 à 2 chambres
- Intérieurs élégants
- À quelques pas de la ville
- Balcon avec vue sur le coucher de soleil
- Forte demande hors saison
Le marché estival des familles
- Vue sur la piscine pour faciliter la surveillance
- Parking facile
- Accès par ascenseur
- Espace de rangement pour les équipements de plage
- Proche de Meia Praia
Essayer de cibler les deux marchés réduit généralement les performances.
4. Stratégie saisonnière (Le véritable multiplicateur de revenus)
Les meilleurs opérateurs de Lagos ne comptent pas sur les mois de juillet et août.
Ils optimisent pour :
- Mars-juin : télétravailleurs et longs séjours
- Septembre-octobre : couples et voyageurs lifestyle
- Hiver : séjours mensuels à coût d’exploitation réduit
C’est ce qui permet de générer un revenu annuel stable plutôt qu’une activité de 10 semaines.
5. Positionnement des tarifs à la nuitée – Pas « le moins cher de la région »
Les propriétés les plus performantes à Lagos sont rarement les moins chères.
Elles :
- Se positionnent dans les 25 % supérieurs de leur catégorie
- Offrent une raison claire pour ce prix (vue, terrasse, design, emplacement)
6. Gestion professionnelle vs annonces autogérées
À Lagos en particulier, les propriétés gérées par des professionnels sont plus performantes car :
- Le temps de réponse affecte le classement
- L’exposition multi-plateforme augmente le taux d’occupation
- La maintenance locale réduit les temps d’arrêt en haute saison
Un problème de climatisation non détecté en août peut coûter plus cher qu’une année entière de frais de gestion.
7. Le facteur caché qui nuit aux performances : un mobilier destiné à la vente, pas aux clients
De nombreux établissements sont meublés pour faire bonne impression sur les photos, et non pour répondre aux besoins suivants :
- Serviettes de plage pour chaque client
- Espace pour les bagages
- Ombre sur les terrasses
- Machine à café adéquate
- Téléviseurs intelligents qui fonctionnent réellement
Les notes les plus élevées proviennent du confort pratique !
Ce que cela signifie pour les propriétaires immobiliers de Lagos
La différence entre :
- 28 000 €/an
- et
- 45 000 €+/an
réside généralement dans la stratégie, le positionnement et la micro-localisation, et non dans la taille du bien immobilier.
Si vous achetez ou repositionnez un bien immobilier pour le louer à des vacanciers, ces facteurs sont plus importants que la superficie en mètres carrés, le fait qu’il s’agisse d’une construction neuve ou d’une revente, et les arguments marketing tels que « Proche de la plage ».
