L’IMI est l’impôt foncier municipal au Portugal, prélevé chaque année sur chaque bien immobilier en fonction de sa valeur fiscale. L’AIMI est une taxe supplémentaire qui peut s’appliquer dès lors que la valeur totale des biens immobiliers détenus au Portugal par un même propriétaire dépasse un certain seuil. Pour les non-résidents possédant une location de vacances en Algarve, il est utile de vérifier régulièrement ces deux impôts, en particulier lorsque les biens ont été réévalués au fil du temps.
Ceci ne constitue pas un conseil fiscal ; les règles relatives à la résidence, aux structures de propriété et aux exonérations peuvent rapidement présenter des nuances. Les points ci-dessous ont pour but de donner un aperçu général des questions les plus fréquemment posées par les propriétaires.
Ce que l’IMI prélève réellement
L’IMI est calculé sur la base du Valor Patrimonial Tributário (VPT) — la valeur fiscale enregistrée du bien immobilier — plutôt que sur la valeur de marché ou le prix d’achat. Le VPT est fixé par l’administration fiscale portugaise (Finanças) et est souvent inférieur à la valeur de marché, bien que la différence varie considérablement selon le bien et la commune.
Le montant annuel de l’IMI est calculé en multipliant le VPT par le taux municipal de l’IMI.
En 2026, les taux municipaux de l’IMI en Algarve se situent généralement dans une fourchette assez étroite, bien qu’ils varient d’une commune à l’autre et puissent changer chaque année en fonction de l’approbation des budgets locaux.
- Lagos : 0,30 % pour les biens immobiliers urbains en 2026.
- Loulé et Albufeira : généralement entre 0,30 % et 0,38 %, selon le cycle budgétaire municipal.
- Portimão et Lagoa : généralement dans une fourchette similaire, avec des variations d’une année à l’autre.
- Terrains ruraux : imposés séparément à un taux fixe de 0,8 %, bien que cette classification s’applique rarement aux propriétés de location de vacances standard.
Un appartement de deux chambres à Lagos avec une VPT d’environ 180 000 € entraînerait une facture IMI annuelle d’environ 540 €. Une villa de quatre chambres d’une valeur fiscale (VPT) de 420 000 € s’élèverait plutôt à 1 260 €.
La facture est normalement payable en un, deux ou trois versements, selon le montant dû.
Quand l’AIMI entre en jeu
L’AIMI est l’impôt foncier portugais supplémentaire appliqué aux patrimoines immobiliers globaux plus élevés.
Pour les propriétaires individuels, les premiers 600 000 € de VPT sur les biens immobiliers portugais sont généralement exonérés. Les couples mariés ou imposés conjointement peuvent bénéficier d’un seuil combiné de 1,2 million d’euros si le choix approprié est effectué.
Les principales tranches de l’AIMI en 2026 sont globalement les suivantes :
- VPT totale inférieure à 600 000 € : généralement, aucun AIMI n’est dû pour les propriétaires individuels.
- VPT totale comprise entre 600 000 € et 1 000 000 € : un taux de 0,7 % s’applique à la partie supérieure à 600 000 €.
- VPT totale comprise entre 1 000 000 € et 2 000 000 € : un taux de 1 % s’applique à la partie supérieure à 1 000 000 €.
- VPT totale supérieure à 2 000 000 € : un taux de 1,5 % s’applique à la partie supérieure à 2 000 000 €.
- B Biens détenus par l’intermédiaire de structures sociétaires : l’AIMI est généralement prélevée à hauteur de 0,4 % sur la VPT applicable, sans bénéficier de l’exonération de 600 000 € accordée aux particuliers.
Pour de nombreux propriétaires non-résidents d’un seul bien immobilier en Algarve, l’AIMI ne s’applique pas du tout. Elle tend à devenir pertinente lorsque les propriétaires détiennent plusieurs biens immobiliers au Portugal, ou lorsque les réévaluations de la VPT au fil du temps rapprochent la valeur imposable combinée du seuil.
En quoi la situation des non-résidents diffère-t-elle ?
La structure de base des taux de l’IMI et de l’AIMI est globalement la même pour les résidents et les non-résidents, mais certains aspects pratiques diffèrent.
Les questions les plus fréquemment posées par les propriétaires concernent la représentation fiscale, les structures de propriété et la manière dont l’administration fiscale communique les avis d’imposition.
- Les propriétaires non-résidents peuvent avoir besoin d’un représentant fiscal portugais en fonction de leur pays de résidence et des modalités de notification avec l’administration fiscale portugaise.
- La détention d’un bien immobilier par l’intermédiaire de certaines juridictions offshore ou figurant sur la liste noire peut entraîner des taux d’imposition nettement plus élevés, y compris un traitement IMI punitif pouvant atteindre 7,5 %.
- Les avis d’imposition AIMI sont émis directement par l’administration fiscale portugaise, généralement au cours du second semestre.
- Une licence Alojamento Local (AL) en cours de validité ne modifie pas en soi la situation au titre de l’IMI ou de l’AIMI, bien qu’elle puisse avoir une incidence distincte sur le traitement fiscal de l’activité locative au regard de l’impôt sur le revenu.
Les erreurs les plus courantes des propriétaires en matière de calcul
Trois schémas reviennent régulièrement chez les propriétaires de locations de vacances en Algarve.
1. La VPT a augmenté depuis l’achat
De nombreux propriétaires continuent d’établir leur budget en se basant sur le montant de la VPT en vigueur au moment de l’achat initial du bien, alors que des réévaluations ultérieures ont considérablement augmenté la valeur imposable.
2. Les exonérations temporaires ont expiré
Certains propriétaires ont bénéficié d’exonérations temporaires de l’IMI après l’achat, en particulier pour les biens immobiliers récents, et oublient de tenir compte de l’expiration de ces allègements.
3. L’AIMI n’a jamais été pris en compte
Les propriétaires qui acquièrent par la suite un deuxième bien immobilier en Algarve continuent souvent à établir leur budget en tenant compte uniquement de l’IMI standard, sans vérifier si leur situation combinée en matière de VPT entraîne désormais une obligation fiscale au titre de l’AIMI.
Résumé
L’IMI est l’impôt foncier annuel standard portugais que la plupart des propriétaires non-résidents en Algarve connaissent déjà. L’AIMI est la couche supplémentaire qui peut discrètement devenir pertinente une fois que le portefeuille s’agrandit ou que les valeurs imposables des biens immobiliers augmentent au fil du temps.
Pour de nombreux propriétaires d’un seul bien, la situation annuelle globale reste gérable. Cependant, les propriétaires possédant plusieurs biens immobiliers au Portugal devraient revoir périodiquement leur situation globale en matière de VPT, en particulier après des réévaluations ou de nouvelles acquisitions.
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