L’Alojamento Local (AL) reste au cœur de la location saisonnière
Au Portugal, les propriétés proposées à la location à court terme aux touristes, y compris les appartements et villas en Algarve, doivent être enregistrées dans le cadre du système Alojamento Local (AL). Ce régime d’hébergement local constitue le cadre juridique régissant les locations de vacances en Algarve, et il est essentiel de s’y conformer pour éviter les amendes, les suppressions d’annonces ou d’autres mesures coercitives.
Où en sommes-nous actuellement ?
Modifications de la législation nationale (en vigueur depuis 2024-2025)
Les récentes réformes de la loi AL (principalement via le décret-loi n° 76/2024) ont apporté des changements importants qui façonnent désormais les opérations en 2026 :
- Les licences AL n’expirent plus et ne doivent plus être renouvelées régulièrement, ce qui élimine l’incertitude qui affectait auparavant les propriétaires.
- Les licences sont transférables, ce qui signifie qu’elles peuvent être transférées avec le bien immobilier en cas de vente ou d’héritage (un avantage considérable pour les investisseurs).
- Les municipalités ont désormais le pouvoir de réglementer les nouvelles licences et les conditions locales, au lieu d’imposer des limites nationales générales.
- Les règles de capacité restent en vigueur (par exemple, un maximum de 9 chambres et 27 personnes par unité AL), avec des spécificités selon le type de propriété.
Ces mises à jour ont été mises en œuvre à partir de la fin 2024 et tout au long de 2025, et se poursuivront en 2026. Elles représentent des changements de politique déjà en vigueur plutôt que des changements prévus pour 2026.
Les exigences en matière de licence AL restent claires
Pour exploiter légalement une location de vacances à Lagos ou ailleurs en Algarve :
- Vous devez enregistrer votre propriété en tant qu’AL auprès de votre Câmara Municipal (mairie) locale.
- Un numéro d’enregistrement RNAL vous sera attribué et devra figurer sur toutes les annonces et tous les supports promotionnels.
- Les propriétés sont inspectées afin de vérifier qu’elles répondent aux normes de sécurité, d’hygiène, d’assurance et réglementaires.
Concrètement, cela signifie que vous ne pouvez pas légalement publier votre villa ou votre appartement sur Airbnb, Booking.com ou des plateformes similaires sans licence AL. Cela s’applique aux locations de villas en Algarve et à toutes les locations de vacances en Algarve.
Contrôle municipal et limites locales
Si les municipalités de l’Algarve disposent d’un plus grand pouvoir pour fixer les conditions locales, il n’existe actuellement aucune interdiction à l’échelle de l’Algarve concernant les nouvelles licences, contrairement à certaines autres villes européennes. Les conseils locaux peuvent :
- Fixer des réglementations locales ou suspendre temporairement les nouvelles inscriptions dans les zones où la pression immobilière est forte.
- Exiger un zonage précis, des contrôles de sécurité et le respect des règles d’utilisation des bâtiments.
Les propriétaires doivent se renseigner auprès de leur municipalité (par exemple, la mairie de Lagos) pour connaître les restrictions locales susceptibles d’affecter les nouvelles demandes ou les exigences opérationnelles.
Ce qui pourrait continuer à évoluer en 2026
Bien qu’aucune nouvelle loi nationale radicale ne soit prévue spécifiquement pour 2026, plusieurs tendances méritent d’être surveillées :
Mesures municipales concernant les conditions d’octroi des licences locales
Les conseils municipaux qui comptent un nombre élevé de licences AL existantes peuvent :
- Affiner les zones de confinement ou les plafonds locaux afin de gérer la disponibilité des logements.
- Introduire des exigences en matière de surveillance ou de déclaration concernant le nombre de clients, le respect des normes de sécurité ou le contrôle des nuisances.
Ces mesures ne sont pas encore universelles, mais les conseils municipaux des zones côtières à forte pression, notamment dans certaines parties de l’Algarve, pourraient adopter des conditions plus strictes au fil du temps.
Renforcement des inspections et de l’application de la loi
Les autorités accordent une attention particulière aux éléments suivants :
- Équipements de sécurité, accès d’urgence et limites de capacité
- Exactitude des informations enregistrées par rapport à l’utilisation réelle
- Conformité en matière d’assurance et de fiscalité
Les propriétés qui ne répondent pas à ces normes peuvent faire l’objet de sanctions, voire d’une annulation de licence.
Mesures à prendre pour les propriétaires en Algarve en 2026
Que vous soyez un nouvel investisseur ou un opérateur établi à Lagos ou en Algarve, voici ce que vous devez vérifier :
Licence et enregistrement
✔ Vérifiez que votre licence AL est valide et affichée sur les annonces.
✔ Si la propriété a changé de propriétaire, vérifiez le transfert de licence.
Sécurité et conformité
✔ Maintenez à jour votre assurance responsabilité civile.
✔ Assurez-vous que tous les équipements de sécurité et la documentation répondent aux exigences municipales.
Annonces et registres
✔ Assurez-vous que vos annonces en ligne correspondent exactement à vos informations enregistrées (capacité, type, adresse).
✔ Conservez des registres clairs des réservations et des taxes – une déclaration correcte vous évite des amendes.
Réglementations locales
✔ Contactez votre office du tourisme ou votre bureau des licences municipal pour vérifier s’il existe des règles ou des restrictions locales spécifiques qui pourraient s’appliquer à votre rue, votre immeuble ou votre quartier.
FAQ – Réponses rapides pour 2026
Ai-je encore besoin d’une licence AL en 2026 ?
Oui – tout bien immobilier loué à court terme à des clients doit disposer d’une licence Alojamento Local valide.
Puis-je transférer ma licence AL si je vends le bien immobilier en 2026 ?
Oui, les licences sont désormais transférables avec le bien immobilier.
De nouvelles interdictions ou suspensions sont-elles prévues en 2026 ?
Aucune interdiction nationale n’est confirmée, mais les municipalités peuvent imposer des limites sur les nouvelles licences dans certaines zones spécifiques.
Les inspections deviendront-elles plus fréquentes en 2026 ?
Oui, les conseils municipaux accordent une attention particulière au respect des normes de conformité et de sécurité.
