Les propriétaires qui ont acheté une location saisonnière dans l’ouest de l’Algarve il y a plusieurs années détiennent désormais des biens dont la valeur, le régime fiscal et la facilité de cession en tant qu’activité commerciale ont évolué. Une villa à Praia da Luz ou un appartement près de Meia Praia, loué et géré depuis des années, dispose d’un historique d’activité, d’une série d’avis de clients et, depuis fin 2024, d’un enregistrement qui peut être transféré au prochain propriétaire. Décider quand et comment vendre relève d’un calcul financier, et les chiffres récompensent les propriétaires qui planifient leur sortie avec autant de soin qu’ils ont planifié leur achat.
L’enregistrement AL est désormais un actif que vous pouvez vendre
Le décret-loi n° 76/2024, en vigueur depuis le 1er novembre 2024, a modifié les modalités d’application des enregistrements « Alojamento Local » (AL) en cas de changement de propriétaire. Les enregistrements peuvent désormais être transférés lors de la vente au lieu d’expirer avec le vendeur, et l’obligation antérieure de renouvellement tous les cinq ans, ainsi que l’expiration automatique en cas d’inactivité, ont été supprimées. Pour un vendeur, cela a son importance. Un acheteur qui acquiert un bien immobilier avec un enregistrement en cours de validité peut continuer à le louer dès le premier jour, sans attendre une nouvelle demande ni risquer un gel municipal des nouveaux enregistrements dans la région. Cette continuité a une valeur, et elle doit être prise en compte dans le prix demandé. Chaque licence active figure au Registo Nacional de Turismo, et un acheteur sérieux vérifiera ce registre avant de conclure la transaction.
À quoi ressemble concrètement l’imposition de la plus-value ?
L’impôt portugais sur les plus-values immobilières a changé pour les non-résidents en 2023, et le traitement fiscal des résidents et des non-résidents s’est largement harmonisé depuis. Les uns comme les autres sont imposés sur la moitié de la plus-value nette, selon les taux progressifs de l’impôt sur le revenu, qui, pour 2026, s’étendent par tranches jusqu’à 48 %, de sorte que l’imposition effective sur la plus-value totale se situe généralement entre 6 et 24 %, en fonction du revenu global du vendeur. La plus-value correspond au prix de vente moins le prix d’achat initial, l’IMT et le droit de timbre acquittés lors de l’acquisition, ainsi que les améliorations apportées au bien et justifiées par des pièces justificatives. Conserver les factures relatives à la pose d’une nouvelle toiture, à la rénovation d’une cuisine ou à la remise à neuf d’une piscine peut réduire considérablement le montant imposable ; c’est pourquoi les propriétaires qui n’ont jamais déclaré ces justificatifs paient souvent plus que nécessaire.
Un allègement fiscal présente toutefois encore une différence. L’exonération pour réinvestissement, qui permet à un vendeur de réinvestir sa plus-value dans une autre résidence principale, s’applique aux résidents fiscaux portugais et n’est généralement pas accessible à un non-résident vendant une résidence secondaire ou un bien loué. Les vendeurs non-résidents devraient donc estimer leur imposition avant de convenir d’un prix, plutôt qu’après. L’imposition annuelle des revenus locatifs est distincte de celle des plus-values, et les règles relatives à l’imposition des revenus de location saisonnière ont de nouveau changé en 2025 ; il convient donc d’examiner ces deux aspects conjointement lors de la planification de l’année de vente.
Les frais à la charge de l’acheteur déterminent votre bassin d’acheteurs
C’est l’acheteur, et non le vendeur, qui paie les droits de mutation. Au Portugal, l’IMT est progressif et s’applique sur le montant le plus élevé entre le prix d’achat et la valeur imposable ; son taux dépend de l’usage que l’acheteur fera du bien plutôt que de son lieu de résidence. Une location de vacances acquise en tant que résidence secondaire est imposée selon des tranches progressives dès le premier euro, les taux les plus élevés étant réservés aux valeurs bien supérieures à un million d’euros. En plus du droit de timbre de 0,8 % et des frais juridiques et d’enregistrement, un acheteur type prévoit un budget supplémentaire d’environ 7 à 10 % du prix d’achat. Ce chiffre est important pour le vendeur car il fixe le plafond que l’acheteur peut atteindre, et il explique pourquoi une tarification raisonnable permet de conclure une vente plus sereine qu’un prix d’appel optimiste.
Analyse du marché de l’Algarve occidental
Les prix de vente dans l’Algarve occidental varient considérablement selon l’emplacement et l’état du bien. Les annonces sur idealista pour Lagos montrent que les prix demandés vont d’environ 2 000 € à bien plus de 9 000 € par mètre carré, avec une moyenne pour la ville avoisinant les 5 500 € fin 2026, tirée vers le haut par les biens neufs et en première ligne de mer. Praia da Luz, Burgau et les terrains plus calmes autour de Vila do Bispo et Salema affichent des prix encore différents. Il s’agit là de prix demandés plutôt que d’une estimation officielle, et le prix effectivement obtenu pour une location gérée dépend de son état, du statut de sa licence et de la présence ou non de réservations anticipées au moment de la vente.
Caler la vente en fonction du calendrier des réservations
Une location gérée est rarement inoccupée ; le calendrier détermine donc le moment de la vente au même titre que le marché. Il convient de régler certains points dès le début.
- Les réservations en cours peuvent être transférées à l’acheteur avec le bien, ce qui rassure un investisseur quant au fait que les revenus commenceront immédiatement, ou elles peuvent être honorées et réglées avant la signature si l’acheteur souhaite prendre possession des lieux libres de toute occupation.
- Les séances photo et les visites s’organisent plus facilement pendant les mois creux, lorsque le bien est présentable et que les accès ne gênent pas les séjours des clients.
- Une vente conclue avant l’été permet à l’acheteur de profiter de la haute saison, ce qui peut justifier un prix plus élevé qu’une conclusion en octobre.
- Un certificat de performance énergétique valide est requis avant de pouvoir publier une annonce immobilière ; le commander à l’avance évite donc tout retard une fois l’acheteur trouvé.
Faites en sorte que le bien continue de générer des revenus jusqu’à la finalisation de la vente
Un bien qui continue d’être loué sans interruption tout au long du processus de vente est plus facile à vendre et conserve mieux sa valeur qu’un bien laissé inoccupé pendant des mois. En tant qu’agent de gestion, Resort Rentals Algarve veille à ce que le calendrier soit rempli, à ce que le bien soit prêt pour les visites et à ce que l’entretien soit à jour, et fournit les relevés et l’historique des réservations qu’un acheteur sérieux demandera à consulter. La vérification juridique et les déclarations fiscales relèvent de la responsabilité de votre propre avocat et de votre comptable, tandis que la vente elle-même est gérée par votre agent immobilier. Notre rôle consiste à nous assurer que le bien que vous vendez reste rentable le jour où il change de mains, ce qui, aux yeux de l’acheteur, transforme un simple ensemble de murs en une activité florissante.
