El Alojamento Local (AL) sigue siendo fundamental para los alquileres vacacionales
En Portugal, las propiedades que se ofrecen a turistas para estancias cortas, incluidos los apartamentos y villas del Algarve, deben registrarse en el sistema Alojamento Local (AL). Este régimen de alojamiento local es el marco legal que rige los alquileres vacacionales en el Algarve, y su cumplimiento es esencial para evitar multas, la retirada de anuncios u otras medidas coercitivas.
Situación actual
Cambios en la legislación nacional (en vigor desde 2024-25)
Las recientes reformas de la ley AL (principalmente a través del Decreto-Ley n.º 76/2024) han traído consigo cambios importantes que ahora dan forma a las operaciones en 2026:
- Las licencias AL ya no caducan ni requieren renovación periódica, lo que elimina la incertidumbre que antes afectaba a los propietarios.
- Las licencias son transferibles, lo que significa que pueden transferirse con la propiedad en caso de venta o herencia (una ventaja significativa para los inversores).
- Los municipios tienen ahora autoridad para regular las nuevas licencias y las condiciones locales, en lugar de los límites nacionales generales.
- Se mantienen las normas de capacidad (por ejemplo, un máximo de 9 habitaciones y 27 huéspedes por unidad AL), con detalles específicos según el tipo de propiedad.
Estas actualizaciones se implementaron a partir de finales de 2024 y a lo largo de 2025, y continúan en 2026. Representan cambios de política ya en vigor, en lugar de cambios previstos para 2026.
Los requisitos para obtener la licencia AL siguen siendo claros
Para operar legalmente un alquiler vacacional en Lagos o en cualquier otro lugar del Algarve:
- Debe registrar su propiedad como AL en su Câmara Municipal (ayuntamiento) local.
- Se le asignará un número de registro RNAL que deberá aparecer en todos los anuncios y materiales promocionales.
- Las propiedades se inspeccionan para confirmar que cumplen con las normas de seguridad, higiene, seguros y reglamentación.
En la práctica, esto significa que no puede anunciar legalmente su villa o apartamento en Airbnb, Booking.com o plataformas similares sin una licencia AL. Esto se aplica a los alquileres de villas en el Algarve y a todos los alquileres vacacionales en el Algarve.
Control municipal y límites locales
Aunque los municipios del Algarve tienen más control para establecer las condiciones locales, actualmente no existen prohibiciones en todo el Algarve sobre nuevas licencias, como las que han introducido otras ciudades europeas. Los ayuntamientos pueden:
- Establecer normativas locales o suspensiones temporales de nuevos registros en zonas con presión inmobiliaria.
- Exigir una zonificación precisa, controles de seguridad y el cumplimiento de las normas de uso de los edificios.
Los propietarios deben consultar con su municipio específico (por ejemplo, el Ayuntamiento de Lagos) para conocer los límites locales que puedan afectar a las nuevas solicitudes o a los requisitos operativos.
Lo que puede seguir evolucionando en 2026
Aunque no hay previstas nuevas leyes nacionales de alcance general específicamente para 2026, hay varias tendencias que vale la pena seguir:
Medidas municipales sobre las condiciones de concesión de licencias locales
Los ayuntamientos con un elevado número de licencias AL existentes pueden:
- Perfeccionar las zonas de contención o los límites locales para gestionar la disponibilidad de viviendas.
- Introducir requisitos de supervisión o notificación del número de huéspedes, el cumplimiento de las normas de seguridad o el control de molestias.
Estas medidas aún no son universales, pero los ayuntamientos de las zonas costeras con alta presión, incluidas algunas partes del Algarve, pueden adoptar condiciones más estrictas con el tiempo.
Aumento de las inspecciones y la aplicación de la ley
Las autoridades prestan más atención a:
- Equipos de seguridad, acceso de emergencia y límites de capacidad.
- Exactitud de los datos registrados frente al uso real.
- Cumplimiento de las normas fiscales y de seguros.
Las propiedades que no cumplan estas normas pueden enfrentarse a sanciones o incluso a la cancelación de la licencia.
Medidas para los propietarios del Algarve en 2026
Tanto si es un nuevo inversor como un operador consolidado en Lagos o el Algarve, esto es lo que debe revisar:
Licencia y registro
✔ Confirme que su licencia AL es válida y que aparece en los anuncios.
✔ Si la propiedad ha cambiado de propietario, verifique la transferencia de la licencia.
Seguridad y cumplimiento
✔ Mantenga al día el seguro de responsabilidad civil.
✔ Asegúrese de que todo el equipo de seguridad y la documentación cumplen los requisitos municipales.
Anuncios y registros
✔ Asegúrese de que sus anuncios en línea coinciden exactamente con los datos registrados (capacidad, tipo, dirección).
✔ Mantenga registros claros de las reservas y los impuestos: informar correctamente evita multas.
Normativa local
✔ Póngase en contacto con la oficina municipal de turismo o de licencias para comprobar si existen normas o limitaciones locales específicas que puedan aplicarse a su calle, edificio o barrio.
Preguntas frecuentes: respuestas rápidas para 2026
¿Seguiré necesitando una licencia AL en 2026?
Sí, cualquier propiedad alquilada a corto plazo a huéspedes debe tener una licencia Alojamento Local válida.
¿Puedo transferir mi licencia AL si vendo la propiedad en 2026?
Sí, ahora las licencias son transferibles con la propiedad.
¿Habrá nuevas prohibiciones o suspensiones en 2026?
No se ha confirmado ninguna prohibición a nivel nacional, pero los municipios pueden imponer límites a las nuevas licencias en áreas específicas.
¿Serán más frecuentes las inspecciones en 2026?
Sí, los ayuntamientos prestan más atención al cumplimiento de las normas y los estándares de seguridad.
