El «Alojamento Local» es la licencia que legaliza el alquiler vacacional en Portugal y, en el caso de una propiedad en el Algarve, es la base de prácticamente todo lo que hace el propietario. Sin ella, una propiedad no puede anunciarse, no puede acoger huéspedes de pago y no puede aparecer en las grandes plataformas. El registro en sí no es complicado, aunque la normativa al respecto cambió a finales de 2024 y de nuevo en 2025, por lo que conviene comprender qué exige realmente la situación actual.
Este artículo analiza cómo se registra el «Alojamento Local», normalmente abreviado como «AL», para una propiedad en el Algarve en 2026, qué obligaciones impone el registro al propietario y cómo han cambiado las cosas a raíz de las recientes modificaciones legales. Nada de esto exime de la necesidad de contar con asesoramiento propio sobre fiscalidad y estructura de propiedad, y algunos detalles varían según el municipio.
En qué consiste el registro de Alojamento Local
El AL es el régimen nacional que autoriza el alquiler de una vivienda a turistas por períodos cortos. El registro se gestiona a través del Registo Nacional de Turismo, y cada vivienda recibe su propio número de registro una vez completado el proceso. Ese número es lo que distingue un alquiler conforme a la normativa de uno informal.
El registro se realiza mediante notificación previa a través de la ventanilla digital nacional, en lugar de solicitar un permiso por adelantado. En la mayor parte del país, la vivienda puede comenzar a funcionar una vez presentada la notificación, siempre que las autoridades puedan inspeccionarla posteriormente. Se estima que la tramitación tarda unos sesenta días laborables, y más tiempo dentro de las zonas de contención que aplican algunos municipios.
Lo que el número de registro te obliga a mostrar
El número de registro no es algo que se guarde en un cajón. Debe aparecer en la publicidad del alojamiento, lo que en la práctica significa en todos los anuncios de las plataformas, en la propia página web del propietario y en cualquier promoción en redes sociales.
- El número de registro AL que debe aparecer en todos los anuncios y publicaciones del alojamiento
- Una placa identificativa fijada en la entrada para que el alojamiento pueda reconocerse in situ
- Un libro de reclamaciones, que ahora se lleva en formato electrónico, a disposición de los huéspedes
- El alojamiento solo se puede alquilar dentro de la capacidad para la que está registrado, que asciende a un máximo de nueve habitaciones para las categorías habituales
Estos son los indicios visibles de que un alojamiento funciona correctamente, y se encuentran entre los primeros aspectos que se comprueban en una inspección. Un anuncio que no incluya el número de registro es el indicio más claro de un alquiler no registrado.
¿Qué cambió con el Decreto-Ley 76 de 2024?
Las normas se revisaron a finales de 2024. El Decreto-Ley 76 de 2024, en vigor desde noviembre de ese año, desmanteló gran parte del anterior paquete de medidas «Mais Habitação», que había restringido el sector.
- Las licencias de alquiler (AL) pasaron a ser permanentes y transferibles, poniendo fin al modelo anterior en el que un registro podía caducar tras un plazo fijo
- Se levantó la congelación a nivel nacional de los nuevos registros, por lo que de nuevo se pueden registrar nuevas AL en la mayor parte del país
- Los municipios conservaron la facultad de establecer sus propias zonas de contención, en las que los nuevos registros siguen estando restringidos
- Las comunidades de propietarios obtuvieron una vía más clara para solicitar la rescisión en caso de perturbaciones graves y repetidas, generalmente por mayoría de votos
Para un propietario del Algarve, el efecto práctico es que ahora el registro se mantiene vinculado a la propiedad y puede transferirse al comprador en caso de venta, lo cual es importante cuando el alquiler forma parte de lo que se vende. Las normas de contención son principalmente motivo de preocupación en las grandes ciudades, más que en el Algarve, aunque sigue mereciendo la pena comprobar la situación en el municipio concreto.
Obligaciones en materia de seguros y seguridad
El registro conlleva una serie de condiciones que deben cumplirse para que la licencia siga siendo válida. La que se ha consolidado más recientemente es la relativa a los seguros. Se exige una póliza multirriesgo que cubra la responsabilidad civil y, a partir de principios de 2025, deberá presentarse el justificante de la misma en el portal oficial; de no hacerlo, el registro corre el riesgo de ser cancelado.
- Una póliza multirriesgo que cubra incendios y responsabilidad civil frente a huéspedes y terceros
- Equipamiento básico de seguridad, como un extintor, una manta ignífuga, un botiquín de primeros auxilios e información de contacto de emergencia
- Que la vivienda cumpla las normas de habitabilidad y seguridad establecidas para su categoría
Las cifras de cobertura mínima indicadas varían y conviene confirmarlas con arreglo a la normativa vigente, por lo que lo más sensato es contratar una póliza específica para alquileres a corto plazo en lugar de una póliza estándar de hogar que pueda excluir a los huéspedes de pago.
Cómo se relaciona el registro con los impuestos
El registro en el AL es un trámite independiente del registro de la actividad ante la administración tributaria, y no deben confundirse ambos. La puesta en marcha de la actividad se realiza a través del Portal das Finanças y, desde el 1 de julio de 2025, los propietarios no residentes deben registrarse a efectos del IVA desde el primer euro de ingresos, ya que la exención para pequeñas empresas ya no se les aplica.
El alojamiento se grava con el tipo reducido del IVA del 6 %, y los ingresos en sí se gravan de nuevo por separado. El panorama completo de las obligaciones en materia de IVA e IRS excede el alcance de una nota sobre el registro, y es ahí donde el propio contable del propietario se gana sus honorarios.
Cómo se aplica esto en un alquiler gestionado
En una propiedad que gestionamos, el registro y sus condiciones se tratan como una parte habitual de la gestión del alquiler, en lugar de como un trámite puntual. El número de registro figura correctamente en los anuncios, la placa y el libro de reclamaciones están en su sitio, y los elementos de seguro y seguridad se mantienen al día para que, en caso de inspección, no falte nada.
Es fácil descuidar esos trámites en una propiedad gestionada a distancia, sobre todo cuando cambia una normativa a mitad de año. Mantenerlo todo en orden protege la licencia si la propiedad es inspeccionada o vendida, lo cual tiene más valor que la multa que se evita.
Resumen
El registro AL es la licencia que permite a una propiedad del Algarve alojar a huéspedes de pago; en 2026 se gestionará a través del registro nacional de turismo, obliga al propietario a mostrar el número de registro y a mantener al día los requisitos de seguro y seguridad, y ahora se mantiene de forma permanente en virtud de las reformas de 2024. La parte fiscal va de la mano y debe gestionarse por separado. La mayor parte del trabajo consiste en mantener las condiciones al día, más que en la tramitación inicial.
Si es propietario o está pensando en adquirir una vivienda vacacional en la región y desea que el registro y el cumplimiento de sus condiciones se gestionen adecuadamente, nos encargamos de los alquileres en el Algarve de principio a fin, desde los trámites de la AL hasta la gestión diaria del alquiler. Estaremos encantados de analizar la situación actual de su propiedad y lo que implicaría mantenerla en conformidad con la normativa.
