A maioria das conversas sobre as receitas dos alojamentos de férias no Algarve centra-se na tarifa por noite e no gráfico de ocupação. A segunda fonte de receita, ou seja, o que os hóspedes adquirem juntamente com a reserva, tende a ser mencionada de forma muito mais sucinta, se é que chega a ser mencionada.
Raramente é o número que dá nas vistas. Ao longo de uma época completa, porém, os serviços de concierge e os serviços adicionais tendem a influenciar o rendimento líquido numa margem que os proprietários muitas vezes subestimam quando a conversa se centra apenas nas tabelas de preços.
O que os hóspedes compram realmente durante a estadia
Os hóspedes do Algarve, particularmente aqueles que chegam de avião do Reino Unido, da Irlanda e do norte da Europa, tendem a chegar com a expectativa de gastar em algumas coisas práticas nas primeiras 48 horas e em algumas experiências ao longo do resto da semana.
As categorias que surgem com mais frequência são mais ou menos estas:
- Transfers do aeroporto de Faro, onde uma reserva privada de ida custa normalmente entre 80 e 120 euros por veículo, dependendo do tamanho do grupo e da época do ano.
- Pacotes de compras de supermercado antes da chegada, para que o frigorífico esteja abastecido quando os hóspedes chegam à propriedade, em vez de terem de o fazer depois de uma cansativa ida ao supermercado.
- Passeios de barco e excursões ao longo da costa de Lagos e Sagres, incluindo cruzeiros pelas grutas, passeios para ver golfinhos e passeios de barco de um dia.
- Aluguer de equipamento para bebés e crianças pequenas, incluindo berços, cadeiras altas e barreiras de segurança para escadas, para hóspedes que não queiram transportá-los no avião.
- Serviços de limpeza adicionais durante estadias de uma semana ou mais, sendo que uma limpeza a meio da semana se tornou um pedido bastante comum em reservas familiares mais longas.
Individualmente, cada um destes itens representa uma pequena despesa. Somados ao longo de uma estadia, constituem uma parte significativa do que o hóspede gasta na economia local.
Por que razão isto é um problema para os proprietários que gerem a propriedade por conta própria
Os proprietários que gerem uma propriedade por conta própria podem, certamente, indicar aos hóspedes bons operadores locais. A parte mais difícil é fazê-lo sem que isso consuma o tempo que a propriedade deveria permitir poupar.
Surgem frequentemente alguns problemas práticos:
- Cada prestador de serviços tem os seus próprios preços e disponibilidade sazonal, que é necessário verificar antes de enviar uma recomendação.
- Os hóspedes costumam perguntar pouco antes da chegada, quando o proprietário está menos disponível para responder no prazo de uma hora.
- Operadores inadequados (um chef que está lotado, uma empresa de transporte que não comparece) prejudicam a reputação do anúncio, e não a do fornecedor.
Isso faz parte dos argumentos a favor de utilizar serviços adicionais de férias para aumentar as reservas, sob a gestão de um gestor que já esteja a coordenar estas sugestões num portfólio de propriedades.
Como a economia tende a funcionar
Os rendimentos do serviço de concierge, quando estruturados em vez de pontuais, funcionam normalmente com base em referências ou comissões. A variação típica no setor situa-se entre 10 e 15 por cento sobre os serviços reservados através do gestor, sendo a comissão paga pelo prestador de serviços e não pelo hóspede.
Raramente se trata de um montante significativo numa única reserva. Ao longo de um ano, numa propriedade com 20 a 30 semanas de arrendamento, o panorama muda:
- Reservas de transferência na maioria das estadias.
- Pacotes de compras de supermercado numa percentagem significativa das chegadas de famílias.
- Um passeio de barco ou extras para estadias mais longas num subconjunto mais pequeno, mas de maior valor, de estadias.
Em conjunto, essas rubricas tendem a impulsionar o rendimento líquido anual de uma forma que a tarifa por noite, por si só, não consegue. Isso é mais importante nos meses de época intermédia, em que as receitas adicionais ajudam a compensar tarifas mais baixas e sustentam os rendimentos de aluguer fora de época, em vez de depender das semanas de pico para sustentar o ano.
Como Estruturamos os Serviços Adicionais no Nosso Perfil
Nas propriedades que gerimos, a vertente dos serviços adicionais é tratada como parte da experiência do hóspede, em vez de ser deixada numa lista no final do livro de boas-vindas. O mesmo procedimento aplica-se a toda a plataforma.
Na prática, isso significa:
- As mensagens enviadas antes da chegada alertam os hóspedes sobre transferências, compras de supermercado e passeios de barco no momento em que é mais provável que reservem.
- Os fornecedores são avaliados antes de serem apresentados, para que a experiência do hóspede se mantenha mesmo que algo corra mal.
- Os termos de comissão com os operadores são acordados centralmente, em vez de serem negociados por reserva.
- A atividade dos serviços adicionais é refletida no extrato do proprietário, pelo que esta segunda fonte de rendimento fica visível, em vez de ficar oculta.
Além disso, está sujeita às mesmas regras de conformidade que a própria reserva, uma vez que a propriedade já se encontra no registo nacional de Alojamento Local. Os serviços adicionais funcionam em paralelo com isso, e não como um acordo informal separado.
Onde os Proprietários Costumam Deixar Dinheiro na Mesa
O padrão nas propriedades autogeridas é bastante consistente. A tarifa por noite é definida cuidadosamente, as fotografias do anúncio são mantidas atualizadas e, depois, a questão do que o hóspede adquire além da estadia é deixada ao acaso. A informação local está frequentemente disponível, retirada do portal oficial de turismo do Turismo de Portugal ou do pacote de boas-vindas, mas a reserva é deixada para o hóspede efetuar por conta própria.
O que fica por aproveitar não é a conversão principal. É o fluxo constante de pequenas reservas que, com uma apresentação bem gerida, teriam passado pela propriedade em vez de a contornarem. O mesmo se aplica às comodidades que os hóspedes do Algarve agora esperam, onde a linha divisória entre um serviço incluído na villa e um serviço adicional pago se tornou mais ténue.
Resumo
As receitas de serviços de concierge e de serviços adicionais raramente são a razão pela qual um proprietário entra no mercado do aluguer para férias, e nem deveriam ser. No entanto, tende a ser a parte da operação que, discretamente, melhora o rendimento líquido anual, uma vez que os aspetos básicos estejam a funcionar bem.
Se desejar saber como as receitas dos serviços adicionais se iriam articular com a tarifa por noite no seu aluguer de férias no Algarve em 2026, ao abrigo do nosso perfil de gestão, teremos todo o prazer em explicar-lhe como seria esse cenário.
