É compreensível que os proprietários de alojamentos para férias no Algarve queiram desfrutar eles próprios da sua propriedade, especialmente durante os meses em que o tempo está melhor. Reservar datas para uso próprio é uma parte normal da gestão de um imóvel de arrendamento. A questão que surge com mais frequência em 2026 é como determinar quais as semanas que é razoável retirar do calendário de reservas e quais as semanas que, discretamente, estão a custar mais do que o proprietário tinha previsto. Com as tarifas por noite em Lagos e no Algarve ocidental visivelmente mais elevadas do que nos anos anteriores, e com as janelas de reserva a anteciparem-se a cada ano, a decisão merece mais atenção do que recebia anteriormente.
Quanto custa normalmente uma semana bloqueada pelo proprietário
Uma semana bloqueada não é uma semana gratuita. O custo manifesta-se em três aspetos.
- Receitas diretas perdidas pelas noites em que o imóvel não pode ser alugado.
- Uma redução na duração média das estadias das reservas circundantes, porque os hóspedes preferem frequentemente uma única estadia contínua em vez de estadias fragmentadas.
- O custo de oportunidade de não captar o grupo de hóspedes que paga mais, que reserva as semanas de pico em primeiro lugar e, muitas vezes, não volta depois de ter optado por outro imóvel.
Para uma moradia de quatro quartos em Lagos no pico de agosto, uma única semana bloqueada em 2026 pode representar uma perda de receitas da ordem dos 4.500 a 7.000 €, por vezes mais se o calendário estivesse a correr bem. Para um apartamento de dois quartos no centro de Lagos na época intermédia, a mesma semana bloqueada pode custar entre 600 e 1.100 €. Nada disto é um argumento contra os proprietários utilizarem as suas próprias propriedades. A questão é que este valor deve ser tido em conta quando a decisão for tomada.
Quais são as semanas mais caras para bloquear
As semanas que representam o maior peso na receita são previsíveis, mas vale a pena destacá-las.
- As três primeiras semanas de agosto, que apresentam tanto a tarifa por noite mais elevada como a maior confiança nas reservas.
- A segunda metade de julho, particularmente as semanas que coincidem com as férias escolares europeias.
- A quinzena entre o Natal e o Ano Novo, em que os preços premium estão ligados a um período fixo do calendário.
- A Páscoa, que varia de ano para ano, mas que proporciona consistentemente a semana mais forte da época intermédia.
- Os fins de semana prolongados por feriados no Reino Unido, na Irlanda e no Norte da Europa, que aumentam a procura de estadias curtas em maio e no final de agosto.
Em todas as casas de férias em Lagos e no Algarve ocidental em geral que gerimos, estes padrões repetem-se de ano para ano. Reservar fora destes períodos custa visivelmente menos, e a receita marginal perdida numa semana reservada no final de maio ou no final de setembro é frequentemente inferior a 40% da mesma semana reservada no início de agosto.
Com que antecedência devem ser definidas as datas pelos proprietários
O período de reservas no Algarve antecipou-se em 2024, 2025 e 2026. Em fevereiro de qualquer ano, as semanas de maior procura já têm reservas confirmadas e, em abril, o resto da época alta está praticamente definido.
Os proprietários que decidem as suas janelas de utilização própria em outubro ou novembro do ano anterior tomam essa decisão com uma visão completa das receitas à sua frente. Aqueles que decidem em abril ou maio costumam fazê-lo depois de as reservas mais lucrativas já terem chegado; a conversa torna-se mais difícil quando uma reserva lucrativa tem de ser recusada porque as datas colidem com os planos do proprietário.
Onde as datas bloqueadas custam menos
A mesma semana bloqueada pelo proprietário em diferentes partes do calendário tem implicações de receita muito diferentes. Os proprietários que desejam acesso regular à sua propriedade sem deixar de lado receitas significativas costumam seguir um de um pequeno número de padrões.
- Um período de uso pelo proprietário de 7 a 14 noites no final de maio ou no final de setembro, quando as tarifas por noite são razoáveis, mas não estão no pico.
- Fins de semana prolongados em fevereiro, março ou novembro, quando a ocupação é baixa e a maioria dos hóspedes faz estadias curtas.
- Uma única semana no inverno, em que a perda é mínima e a propriedade beneficia de uma pausa sazonal que, sem dúvida, contribui para a sua manutenção.
- Um curto período de utilização imediatamente após o pico da época alta, no início de setembro, que por vezes coincide com uma lacuna natural nas reservas e permite aos proprietários desfrutar da propriedade enquanto o tempo ainda está bom.
Maximizar o ROI do seu imóvel de investimento não implica recusar todas as datas de utilização pelo proprietário. Trata-se, sobretudo, de sincronizar cuidadosamente a utilização com o calendário de receitas.
Resumo
Não existe uma regra universal para as datas bloqueadas pelo proprietário num aluguer de férias no Algarve. A abordagem prática consiste em definir antecipadamente as janelas de utilização pelo proprietário, tratar as semanas de pico como o ativo de maior valor no calendário e evitar bloquear um período em que o imóvel já tenha começado a ficar preenchido. A parte das receitas costuma resolver-se por si só, uma vez que essa disciplina esteja em vigor.
Na Resort Rentals Algarve, trabalhamos com os proprietários dos imóveis que gerimos para planear as janelas de utilização pelo proprietário em conjunto com o fluxo de reservas. Se é proprietário de um imóvel de férias no Algarve e gostaria de saber como planear as suas próprias datas para a próxima época, entre em contacto connosco.
