O mercado de arrendamento em Portugal sofreu uma mudança estrutural nos últimos três anos. Não se trata de uma tendência de curto prazo impulsionada pelos ciclos turísticos, mas sim de uma consequência direta da reforma dos vistos, da migração por motivos de estilo de vida e das mudanças na forma como os residentes internacionais entram no país.
A remoção dos imóveis residenciais do quadro do Golden Visa de Portugal não reduziu a procura internacional por Portugal. Em vez disso, mudou a forma e o momento em que as pessoas se comprometem com a propriedade imobiliária e, ao fazê-lo, remodelou o perfil dos inquilinos em todo o Algarve e em Portugal em geral.
O que realmente mudou com o Golden Visa
Até à última série de reformas do Golden Visa, muitos compradores estrangeiros adquiriam imóveis residenciais principalmente para garantir a residência. Quando os imóveis residenciais deixaram de ser elegíveis:
- A compra de imóveis deixou de ser uma decisão motivada pelo visto
- O arrendamento tornou-se uma estratégia provisória deliberada
- A flexibilidade substituiu a urgência
É importante referir que esta mudança coincidiu com o aumento de vias alternativas de residência, incluindo:
- O visto D7 (rendimento passivo/pensão)
- O visto Digital Nomad (D8)
- A constituição de empresas e vias de trabalho independente
Todas estas opções permitem a residência legal sem a posse de imóveis. Como resultado, muitos candidatos com segurança financeira agora alugam primeiro, muitas vezes por longos períodos, antes de decidir se vão comprar ou não.
Este é o principal fator por trás do novo perfil de inquilinos.
Quem são realmente os novos inquilinos
Em vez de turistas ou pessoas que se mudam por um curto período, a demanda atual é moldada por:
- Profissionais remotos com renda na UE ou internacional
- Casais semi-aposentados avaliando uma mudança de longo prazo
- Proprietários de empresas que operam em locais independentes
- Famílias que experimentam a escolaridade, os cuidados de saúde e a vida durante todo o ano
- Residentes sazonais que ficam vários meses de cada vez
Estes inquilinos são planeados, solventes e de baixo risco. Não são motivados por descontos ou urgência, mas sim pela adequação.
Por que razão o aluguer de moradias está a beneficiar
O aluguer de moradias no Algarve beneficiou desproporcionalmente desta mudança.
Estes inquilinos normalmente exigem:
- Privacidade e tranquilidade
- Espaço exterior
- Alta qualidade de construção
- Aquecimento, isolamento e usabilidade durante todo o ano
- Maior flexibilidade de reserva
Em vez de comprar imediatamente, eles alugam moradias por três a seis meses para experimentar a vida quotidiana sem compromisso.
Para os proprietários, isso se traduz em:
- Locação mais longa
- Menos mudanças
- Menor pressão operacional
- Renda mais previsível fora das semanas de pico do verão
Por que os apartamentos na Marina de Lagos estão a ter um bom desempenho
Os apartamentos na Marina de Lagos atraem particularmente bem este perfil de inquilinos.
A localização oferece:
- Acesso a pé a serviços
- Padrões de construção modernos
- Estacionamento e conectividade de transportes
- Proximidade de praias sem congestionamento turístico
Os inquilinos aqui são frequentemente trabalhadores remotos ou residentes de longa duração que dão prioridade ao conforto e à logística em detrimento de um ambiente de férias tradicional.
Os alugueres de apartamentos no Algarve estão a subir de gama
As expectativas aumentaram em todos os alugueres de apartamentos no Algarve.
Este grupo de inquilinos procura ativamente:
- Internet de alta velocidade fiável
- Isolamento acústico adequado
- Cozinhas funcionais
- Espaço exterior
- Arrumação adequada para estadias prolongadas
O aluguer de moradias de férias está a tornar-se menos sazonal
O aluguer de moradias de férias em Portugal já não é impulsionado exclusivamente pelos preços de verão.
Os proprietários estão a observar:
- Aumento da procura na época baixa
- Reservas de inverno por parte de inquilinos que procuram um estilo de vida
- Estadias repetidas dos mesmos inquilinos
- Menos dependência das semanas de pico
Estes inquilinos são orientados pelo valor, não sensíveis ao preço
Este perfil de inquilino pagará rendas premium quando a propriedade oferecer:
- Conforto
- Privacidade
- Arredores tranquilos
- Layouts funcionais
- Infraestrutura fiável
Isto reduz a concorrência de preços e recompensa o posicionamento de qualidade.
O estilo de vida, não os impostos ou a arbitragem, é o motor
A reforma do Golden Visa acelerou uma mudança que já estava em curso. Os inquilinos de hoje escolhem Portugal por:
- Clima
- Segurança
- Cuidados de saúde
- Cidades onde se pode andar a pé
- Comunidades internacionais estabelecidas
O arrendamento permite-lhes testar bairros, estações e rotinas antes de tomarem decisões a longo prazo.
Por que razão esta mudança é positiva para o Algarve
Este perfil de inquilino apoia um mercado mais estável:
- Ocupação durante todo o ano
- Pressão especulativa reduzida
- Melhor integração dos residentes
- Contribuição consistente para as economias locais
Para os proprietários, isto significa menos ciclos de volatilidade e uma procura mais fiável.
O que isto significa para a procura de arrendamento em 2026
A mudança dos inquilinos é estrutural e não temporária.
Para moradias bem localizadas e apartamentos de alta qualidade, a procura está a tornar-se:
- Mais consistente
- Menos sazonal
- Mais orientada para as relações do que para as transações
Isto apoia estratégias de arrendamento a longo prazo e reduz a dependência do turismo de volume.
Conclusão
Em resumo, as últimas atualizações do Golden Visa não reduziram o interesse internacional em Portugal. A principal mudança foi a forma como as pessoas entraram no mercado.
Ao remover a pressão da residência da propriedade imobiliária, Portugal atraiu um perfil de inquilinos mais deliberado e de maior qualidade. Para os proprietários de moradias e apartamentos bem localizados, esta mudança favorece estadias mais longas (e também arrendamentos de curta duração), rendimentos mais estáveis e um mercado de arrendamento mais sustentável.
