Realizar mejoras en un alquiler vacacional es una decisión de inversión, y debe valorarse como cualquier otra decisión de este tipo: en función de lo que reporta, más que por cómo queda en una fotografía. Algunas mejoras se amortizan en una o dos temporadas gracias a unas tarifas más altas y a una ocupación más estable. Otras son agradables, caras y casi imperceptibles en las cuentas.
El mercado del Algarve occidental ofrece al propietario un margen considerable para amortizar las mejoras adecuadas. Los datos recientes sobre el mercado portugués de alquileres vacacionales muestran que la oferta se encuentra en su nivel más alto de la historia, con un aumento interanual de los anuncios de alrededor del 6 % y una previsión de subida adicional de entre el 5 % y el 7 % en las tarifas medias diarias, por lo que la competencia está aumentando y la tarifa por noche tiene más peso que la mera ocupación. En ese contexto, las propiedades que mantienen su tarifa suelen ser las que están equipadas para ello.
Las mejoras que se amortizan más rápido
En un clima costero, hay dos mejoras que destacan por encima del resto en cuanto a rentabilidad. Un aire acondicionado eficaz es prácticamente imprescindible para un alquiler de verano tan al sur, donde una propiedad que no se pueda refrigerar en julio pierde reservas directamente y recibe las valoraciones correspondientes. Una conexión a Internet rápida y fiable ha pasado de ser un extra a una expectativa básica, y es el único servicio que los huéspedes suelen filtrar antes incluso de abrir un anuncio.
Ninguno de los dos es glamuroso, y ahí radica precisamente la clave. Rara vez aparecen en las fotografías principales, pero su ausencia la nota el huésped de inmediato y se refleja en la tarifa que puede cobrar una propiedad y en las valoraciones que obtiene. Hacer bien estas dos cosas es la forma más económica y fiable de mantener la tarifa por noche.
La piscina y su entorno
Para la mayoría de las villas del Algarve occidental, la piscina privada es la razón por la que se reserva un alojamiento, y es la característica que más peso tiene de todas. Mantenerla visiblemente limpia y bien presentada es tan importante como tenerla, y una piscina deteriorada o mal cuidada anula gran parte de la ventaja de contar con ella.
La calefacción de la piscina es la mejora que cambia el perfil de la temporada a lo largo de todo el año, más allá de la temporada alta. Una piscina climatizada permite disfrutar de la propiedad durante los largos meses de entretiempo de primavera y otoño, cuando el aire es cálido pero el agua no lo es, y es precisamente en esos meses de entretiempo donde un equipamiento bien pensado da sus mejores resultados. Las semanas de verano se llenan de todos modos. Son abril, mayo, septiembre y octubre los meses en los que una piscina climatizada y una terraza cubierta convierten una consulta en una reserva.
Entre las mejoras exteriores que suelen justificar la inversión se incluyen las siguientes.
- Calefacción de la piscina que amplía la temporada de uso a los meses de entretiempo de primavera y otoño
- Sombra y cobertizo en la terraza, para que el espacio exterior se pueda aprovechar durante más horas del día y más meses del año
- Comedor al aire libre y una zona de barbacoa bien equipada, que los huéspedes consideran cada vez más como un espacio principal de la vivienda
- Mobiliario de exterior de calidad que resiste el sol y la sal, en lugar de deteriorarse en una sola temporada
Mejoras que amplían el perfil de huéspedes a los que puedes llegar
Algunas mejoras no elevan tanto la tarifa máxima como atraen a huéspedes que, de otro modo, el propietario no podría acoger. Un espacio de trabajo adecuado, con un escritorio de verdad y una conexión fiable, atrae a los trabajadores remotos y a estancias invernales más largas que llenan las semanas más tranquilas. La recarga de vehículos eléctricos sigue la misma tendencia, con una demanda que aumenta de forma constante a medida que llegan más visitantes en coches de alquiler eléctricos y empiezan a buscar este servicio.
Vale la pena sopesar estas cuestiones en función de cada propiedad concreta. Una villa en el interior, donde se depende del coche, se beneficia más de los puntos de recarga que un apartamento en el centro de Lagos al que se puede llegar a pie, y una vivienda dirigida a familias saca menos partido de un espacio de trabajo que otra que se adapte a parejas y trabajadores a distancia fuera de temporada. El valor de una mejora depende del tipo de huésped al que vaya dirigida.
Las mejoras que cuestan más de lo que reportan
No todas las mejoras se amortizan. Los costosos acabados interiores que quedan bien en las fotos pueden aportar mucho menos a la tarifa que se puede obtener de lo que esperan los propietarios, y las características que conllevan elevados costes de funcionamiento o mantenimiento pueden erosionar silenciosamente la rentabilidad que se pretendía generar. La prueba de fuego es siempre si una mejora cambia la tarifa, la ocupación o el tipo de huésped que atrae una propiedad. Si no cumple ninguno de esos requisitos, se trata de un gasto más que de una inversión.
Mantener las mejoras dentro de la normativa
Cualquier obra en una vivienda de alquiler debe garantizar que la propiedad siga cumpliendo la normativa, además de mejorarla. Una propiedad registrada como «Alojamento Local» conlleva obligaciones de seguridad que las mejoras no deben comprometer, desde alarmas en buen estado hasta la seguridad de la piscina y la certificación eléctrica, y el registro presentado a través de el registro nacional de turismo debe mantenerse al día a medida que la propiedad sufre cambios. Una mejora que incumpla de forma inadvertida una condición de seguridad es un lastre más que un activo.
Resumen
Las mejoras que aumentan la rentabilidad en el Algarve occidental son, en su mayoría, de carácter práctico. El aire acondicionado y la conexión rápida a Internet protegen la tarifa; una piscina bien cuidada y climatizada prolonga la temporada; y un espacio de trabajo o un punto de recarga amplían el perfil de huéspedes al que pueden llegar el propietario y el huésped. Los costosos retoques estéticos suelen ser los que menos rendimiento ofrecen. Si se evalúan en función de la tarifa, la ocupación y el tipo de huésped, la mayoría de las mejoras se clasifican con bastante rapidez en rentables y no rentables.
Decidir en qué invertir resulta más fácil si se conoce con claridad el rendimiento real de una propiedad, y cada vivienda que gestiona Resort Rentals Algarve se evalúa precisamente sobre esa base antes de que el propietario se comprometa a realizar obras. Si desea que su propiedad se evalúe de esta manera y se alquile junto con el resto de nuestros alquileres en el Algarve, nuestro equipo de gestión está capacitado para indicarle qué mejoras le reportarán beneficios y cuáles no.
