Uma melhoria num alojamento para férias é uma decisão de investimento e deve ser avaliada tal como qualquer outra decisão de investimento: pelo retorno que proporciona e não pela forma como fica numa fotografia. Algumas melhorias pagam-se a si próprias no espaço de uma ou duas épocas turísticas, graças a tarifas mais elevadas e a uma ocupação mais estável. Outras são agradáveis, dispendiosas e quase imperceptíveis nas contas.
O mercado do Algarve ocidental oferece ao proprietário uma margem razoável para recuperar o investimento nas melhorias certas. Dados recentes sobre o mercado português de arrendamento para férias revelam que a oferta se encontra num máximo histórico, com o número de anúncios a registar um aumento de cerca de 6% em relação ao ano anterior e uma previsão de subida adicional de 5 a 7% nas tarifas médias diárias; assim, a concorrência está a aumentar e a tarifa por noite está a ter um impacto maior do que a simples taxa de ocupação. Nesse contexto, os imóveis que mantêm a sua tarifa tendem a ser aqueles que estão equipados para tal.
As melhorias que se amortizam mais rapidamente
Num clima costeiro, duas melhorias destacam-se das restantes em termos de retorno. Um ar condicionado eficaz é praticamente imprescindível para um aluguer de verão tão a sul, onde um imóvel que não possa ser arrefecido em julho perde reservas de imediato e recebe avaliações à altura. A Internet rápida e fiável passou de um luxo para uma expectativa básica, e é a única comodidade mais provável de ser filtrada antes mesmo de um hóspede abrir um anúncio.
Nenhuma delas é glamorosa, e é precisamente essa a questão. Raramente aparecem nas fotografias de destaque, mas a sua ausência é imediatamente sentida por um hóspede e reflete-se na tarifa que uma propriedade pode cobrar e nas avaliações que recebe. Acertar nestes dois aspetos é a forma mais económica e fiável de garantir uma tarifa por noite.
A piscina e o que a rodeia
Para a maioria das moradias do Algarve ocidental, a piscina privada é a razão pela qual uma propriedade é reservada, e tem o maior peso de qualquer característica individual. Mantê-la visivelmente limpa e bem apresentada é tão importante como o próprio facto de a ter, e uma piscina desgastada ou mal conservada anula grande parte da vantagem de possuir uma.
O aquecimento da piscina é a melhoria que altera o perfil do ano, em vez de apenas a época alta. Uma piscina aquecida torna a propriedade utilizável durante os longos períodos de transição da primavera e do outono, quando o ar está quente mas a água não, e é nesses meses de transição que um equipamento cuidadoso dá o seu melhor. As semanas de verão esgotam-se de qualquer forma. São os meses de abril, maio, setembro e outubro em que uma piscina aquecida e um terraço abrigado transformam um pedido de informação numa reserva.
As melhorias ao ar livre que tendem a compensar o investimento incluem o seguinte.
- Aquecimento da piscina que prolonga a época de utilização até aos meses de transição da primavera e do outono
- Sombra e abrigo no terraço, para que o espaço exterior possa ser aproveitado durante mais horas do dia e do ano
- Área de refeições ao ar livre e uma zona de churrasco bem equipada, que os hóspedes consideram cada vez mais como um espaço de convívio principal
- Mobiliário de exterior de qualidade que resiste ao sol e ao sal, em vez de se degradar no espaço de uma época
Melhorias que alargam o leque de hóspedes que pode atrair
Algumas melhorias não aumentam tanto a tarifa de pico, mas abrem as portas a hóspedes que o proprietário não conseguiria atrair de outra forma. Um espaço de trabalho adequado, uma secretária a sério e uma ligação à Internet fiável atraem os trabalhadores remotos e estadias de inverno mais longas, que preenchem as semanas mais tranquilas. O carregamento de veículos elétricos segue a mesma tendência, com a procura a aumentar de forma constante à medida que mais visitantes chegam em carros elétricos alugados e começam a procurar essa comodidade.
Vale a pena ponderar estas questões em função da propriedade específica. Uma moradia no interior, onde o carro é essencial, beneficia mais do carregamento do que um apartamento no centro de Lisboa, de acesso a pé, e uma casa destinada a famílias beneficia menos de um espaço de trabalho do que uma que se adapta a casais e trabalhadores remotos fora da época alta. O valor de uma melhoria depende do tipo de hóspede a que se destina.
As melhorias que custam mais do que rendem
Nem todas as melhorias compensam o investimento. Acabamentos interiores dispendiosos que ficam bem nas fotografias podem contribuir muito menos para a tarifa alcançável do que os proprietários esperam, e características que acarretam custos elevados de funcionamento ou manutenção podem corroer silenciosamente o rendimento que se pretendia gerar. O teste consiste sempre em verificar se uma melhoria altera a tarifa, a ocupação ou o tipo de hóspede que um imóvel atrai. Se não fizer nenhuma dessas coisas, trata-se de uma despesa e não de um investimento.
Manter as melhorias dentro das regras
Qualquer obra num imóvel arrendado tem de garantir que o imóvel continua em conformidade com a regulamentação, além de ser melhorado. Um imóvel registado como Alojamento Local tem obrigações de segurança que as melhorias não devem comprometer, desde alarmes em bom estado de funcionamento até à segurança da piscina e certificação elétrica, e o registo efetuado através do registo nacional de turismo tem de se manter atualizado à medida que o imóvel sofre alterações. Uma melhoria que viole discretamente uma condição de segurança é um risco, em vez de um trunfo.
Resumo
As melhorias que aumentam o rendimento no Algarve Ocidental são, na sua maioria, de caráter prático. O ar condicionado e a Internet de alta velocidade protegem a tarifa, uma piscina bem conservada e aquecida prolonga a época, e um espaço de trabalho ou ponto de carregamento alarga o leque de hóspedes a quem o proprietário pode chegar. Os toques estéticos dispendiosos tendem a ter o menor retorno. Avaliadas em função da tarifa, da ocupação e do tipo de hóspede, a maioria das melhorias classifica-se rapidamente como valiosas ou não.
Decidir onde investir é mais fácil com uma análise clara do desempenho real de um imóvel, e cada casa que a Resort Rentals Algarve gere é avaliada exatamente com base nisso antes de um proprietário se comprometer com as obras. Se desejar que o seu imóvel seja avaliado desta forma e alugado juntamente com o resto dos nossos alugueres no Algarve, a nossa equipa de gestão está preparada para indicar quais as melhorias que terão retorno e quais não terão.
