Les propriétaires ont tendance à penser que c’est le dépôt de garantie qui les protège lorsqu’un locataire endommage une location de vacances en Algarve. En réalité, ce qui protège un propriétaire, c’est la manière dont ce dépôt est perçu, conservé et géré, ainsi que les vérifications effectuées à chaque changement de locataire. Voici en bref comment cela fonctionne pour les biens que nous gérons.
- Lors de la réservation, le locataire verse un acompte non remboursable correspondant à 25 % du montant de la location.
- Le solde, ainsi qu’un dépôt de garantie remboursable distinct, sont versés au moins six semaines avant l’arrivée.
- Nous conservons nous-mêmes ce dépôt de garantie et le restituons dans les 14 jours suivant la restitution des clés, après déduction des éventuels frais.
- Le montant du dépôt de garantie est précisé dans la confirmation de réservation ; il n’y a donc pas de montant unique applicable à l’ensemble du catalogue.
Fonctionnement du dépôt de garantie pour nos réservations
Nous utilisons ce dépôt pour couvrir les réparations ou le remplacement du bien, du mobilier, des équipements et des aménagements, le cas échéant. Comme nous conservons et gérons directement ce dépôt pour ces réservations, toute retenue est évaluée sur la base des justificatifs datés de la remise des clés et le solde est restitué dans les 14 jours suivant la restitution des clés. Lorsqu’une réservation est effectuée via une plateforme, le dépôt peut fonctionner différemment, la plateforme se chargeant alors de la gestion du dépôt et de tout litige éventuel.
Pourquoi le dépôt de garantie est distinct des conditions d’annulation
Le dépôt de garantie est souvent confondu avec les conditions d’annulation, alors que ces deux éléments ne doivent jamais être mélangés. Le dépôt de garantie est une somme remboursable destinée à couvrir les dommages survenus pendant le séjour. Les conditions d’annulation régissent ce que le client perd s’il annule sa réservation, ce qui est une question distincte.
Ces conditions sont fixes. Plus de six semaines avant le début du séjour, l’acompte est perdu ; entre six et quatre semaines, 50 % du coût de l’hébergement est retenu ; entre quatre semaines et 15 jours, 75 % est retenu ; et entre 14 jours et un jour avant l’arrivée, la totalité (100 %) est retenue. Rien de tout cela n’affecte le dépôt de garantie remboursable, qui concerne uniquement l’état du logement à la fin du séjour.
Pourquoi les demandes d’indemnisation pour dommages échouent
La plupart des tentatives de recouvrement infructueuses échouent parce que le dossier documentaire est insuffisant, et un client a tendance à contester lorsque personne ne peut présenter de photos claires avant/après. Les lacunes se présentent généralement comme suit :
- Aucun relevé daté du contenu et de l’état des lieux au début du séjour, il n’y a donc rien à comparer.
- L’état des lieux n’a été vérifié qu’une fois le nettoyage commencé, ce qui permet au client de prétendre que les dommages existaient déjà.
- Un retard dans le signalement, car le changement de locataires s’est fait à la hâte et personne n’a signalé le problème à temps.
Les propriétaires qui parviennent à obtenir un remboursement ne sont pas ceux qui demandent une caution plus élevée, mais ceux qui ont mis en place le processus le plus rigoureux à chaque changement de locataires. C’est le principe qui sous-tend la compréhension des responsabilités en matière de réparations dans les locations de vacances, où il est essentiel de savoir qui est responsable de quoi.
Comment le changement de locataires en personne vous protège
Un règlement sans heurts repose sur la vérification du bien aux moments opportuns, et notre changement de locataires s’effectue en personne. Un gestionnaire immobilier accueille les locataires à leur arrivée, puis, au moment du départ (les locataires devant libérer les lieux avant 10 h), les retrouve pour récupérer les clés. C’est lors de cette remise en personne que l’état du bien peut être vérifié, grâce à :
- Un inventaire du mobilier, des équipements et des installations.
- Une vérification de l’état des lieux lors de la remise des clés, afin que tout dommage soit attribué au séjour concerné.
- Les dommages et casses sont signalés dès qu’ils surviennent, afin qu’ils puissent être réparés avant l’arrivée des prochains clients.
Ce processus est étroitement lié à la manière dont l’arrivée et le départ sont gérés. C’est au moment où un client rend les clés que l’état des lieux peut être vérifié par rapport à l’état dans lequel le logement a été remis, c’est pourquoi nous veillons à ce que cette remise des clés soit effectuée par un gestionnaire sur place.
La résolution que les propriétaires ne peuvent pas voir
Il existe une partie du processus de recouvrement des dommages qui parvient rarement jusqu’au propriétaire individuel. Pour les réservations effectuées via une plateforme, nos biens gérés sont proposés sous notre propre profil « Superhost » bien établi, qui a tendance à peser davantage dans le cadre d’un litige qu’une annonce toute nouvelle.
Ce statut ne remplace pas un état des lieux clair, mais il change la donne lorsqu’un client conteste, et c’est l’une des raisons les moins évidentes pour lesquelles les propriétaires se demandent si un gestionnaire immobilier en vaut la peine après qu’un remboursement leur a été refusé.
Il y a également un avantage en matière de conformité. Une location de vacances doit être enregistrée au registre national Alojamento Local, et les revenus locatifs déclarés via le portail de l’administration fiscale portugaise. Plus les registres relatifs à chaque changement de locataire sont clairs, plus la situation en fin d’année est simple.
Erreurs courantes
Certaines habitudes ont tendance à nuire à un propriétaire qui cherche à se protéger :
- Considérer le dépôt de garantie comme la seule défense, plutôt que la rigueur dans la gestion des changements de locataires qui l’entoure.
- Confondre le dépôt de garantie remboursable avec les conditions d’annulation, et réclamer la mauvaise somme.
- Se fier à une remise des clés à distance, de sorte que personne ne soit sur place pour constater l’état des lieux lors de la restitution des clés.
- Ne signaler les dégâts qu’à l’arrivée des prochains locataires, alors qu’il n’est plus possible d’en attribuer la responsabilité.
Résumé
Le dépôt de garantie a son importance, mais c’est le processus qui l’entoure qui détermine si un propriétaire sera intégralement dédommagé en cas de dommages. Le dépôt que nous conservons et restituons dans les 14 jours suivant la restitution des clés n’a de valeur que s’il s’accompagne de vérifications de l’état des lieux et d’un changement de locataires en présentiel. La protection découle de cette rigueur, et non d’un montant plus élevé, et les dommages cesseront généralement de grèver le rendement net d’un propriétaire en Algarve d’ici 2026.
Si vous souhaitez avoir une vision plus claire de la manière dont votre bien est protégé à chaque changement de locataire, nous serons ravis de vous présenter notre approche en matière de rotation et de tarification, de gérer les aspects de conformité et de vous mettre en relation avec des courtiers en assurance et des experts-comptables de confiance.
