Le marché de la location saisonnière à Lagos a évolué en fonction des nouvelles habitudes de voyage des touristes plutôt que de la taille des propriétés disponibles. Au cours des dernières saisons, les appartements 1 et 2 chambres ont systématiquement enregistré le taux d’occupation le plus élevé sur la plus longue période de réservation, surpassant les propriétés plus grandes en termes de stabilité annuelle globale.

Les groupes de voyageurs plus petits, les séjours prolongés, le télétravail et les voyages en basse saison ont tous contribué à augmenter la demande d’hébergements bien situés et nécessitant peu d’entretien, qui servent de base pour la vie quotidienne plutôt que pour un séjour estival annuel.

Pour les propriétaires, ce changement a des implications importantes tant en termes de prévisibilité des revenus que de performances à long terme.

Un marché façonné par les couples, les voyageurs seuls et les séjours plus longs

Le modèle traditionnel de haute saison, axé sur les grandes familles, joue toujours un rôle important dans l’ouest de l’Algarve. Cependant, il ne définit plus la majorité des réservations annuelles.

Pendant une grande partie de l’année, le client type de Lagos est :

• un couple voyageant en dehors des vacances scolaires
• deux adultes partageant un appartement situé au centre-ville
• un télétravailleur séjournant plusieurs semaines
• une petite famille avec un enfant

Ces segments privilégient l’emplacement, le confort et la fonctionnalité plutôt que le nombre de chambres. Par conséquent, les appartements conçus pour deux à quatre personnes attirent un public plus large et restent visibles dans un plus grand nombre de recherches.

Cette diversité de la demande permet aux logements d’une ou deux chambres de maintenir leur taux d’occupation sur plusieurs saisons plutôt que de dépendre d’une courte période de pointe.

L’emplacement et l’accessibilité à pied déterminent la fréquence des réservations

À Lagos, la proximité de la marina, du centre historique et de Meia Praia reste l’un des indicateurs de performance les plus importants.

Les appartements situés dans ces quartiers permettent aux clients :

• de se rendre à pied dans les restaurants et les cafés
• d’accéder facilement aux supermarchés et aux services
• de rejoindre la plage sans avoir à prendre la voiture
• d’organiser leur journée sans dépendre des transports

Ce niveau de commodité est particulièrement important pour les visiteurs de longue durée et les clients fidèles. Il explique également pourquoi les appartements situés au centre-ville sont réservés plus tôt et de manière plus régulière que les propriétés plus grandes situées dans des endroits plus calmes et dépendants de la voiture.

Des prix adaptés à la plus grande partie du marché

La plupart des clients commencent leur recherche en fonction de leur budget plutôt que du type de propriété. Les appartements d’une ou deux chambres se situent dans les fourchettes de prix les plus compétitives et les plus recherchées.

Ce positionnement :

• les rend visibles dans un plus grand nombre de recherches
• réduit les écarts de réservation entre les séjours
• favorise les réservations de dernière minute
• encourage les visites répétées

Les propriétés plus grandes, même lorsqu’elles sont proposées à des prix compétitifs, opèrent dans un segment plus restreint et sont donc légèrement plus exposées aux fluctuations de la demande en dehors des périodes de pointe.

Efficacité opérationnelle et rendement net

Du point de vue de la propriété, l’atout des appartements d’une ou deux chambres ne se limite pas au taux d’occupation.

Ils impliquent généralement :

• une consommation d’énergie moindre
• des coûts de nettoyage et de blanchisserie moins élevés
• moins d’entretien courant
• une usure plus prévisible

Dans un marché où les coûts d’exploitation ne cessent d’augmenter, ces facteurs ont un impact direct sur le revenu net. Un appartement de deux chambres bien situé et bénéficiant de réservations régulières tout au long de l’année peut générer des rendements plus stables qu’un bien mieux coté mais plus saisonnier.

Flexibilité face à l’évolution des habitudes de réservation

La croissance des voyages hors saison a renforcé la position des petits appartements sur le marché locatif de Lagos.

Les séjours plus longs en automne, en hiver et au printemps sont désormais motivés par :

• le télétravail
• les couples en préretraite
• les voyageurs en quête d’un mode de vie et d’un climat plus doux

Pour ces clients, un appartement de deux chambres offre un avantage pratique, car une pièce peut servir d’espace de travail ou accueillir la famille et les amis en visite.

Cette flexibilité augmente la durée des réservations tout en réduisant la fréquence des changements, ce qui permet une gestion plus efficace et des revenus plus prévisibles.

Clients fidèles et stabilité du calendrier

L’une des caractéristiques déterminantes des appartements très performants à Lagos est le niveau de réservations répétées. Les clients qui reviennent chaque année choisissent généralement :

• le même emplacement
• le même type de propriété
• la même période de voyage

Ce comportement est beaucoup plus fréquent dans les appartements d’une ou deux chambres que dans les grandes maisons de vacances, car ils répondent aux besoins des couples et des petits groupes qui voyagent régulièrement plutôt qu’occasionnellement.

Pour les propriétaires, cela permet d’obtenir un calendrier de réservation plus facile à gérer et moins dépendant de la demande en haute saison.

Perspectives à long terme

Les tendances actuelles en matière de réservation indiquent que la demande d’appartements d’une ou deux chambres continuera de se renforcer. La notoriété internationale de Lagos augmente, les voyages en dehors de la haute saison estivale deviennent plus courants et les séjours prolongés font désormais partie intégrante du marché.

Foire aux questions

Pourquoi les petits appartements affichent-ils un taux d’occupation plus élevé à Lagos ?

Ils attirent le segment le plus important du marché, à savoir les couples, les voyageurs seuls et les petites familles, et se situent dans les fourchettes de prix les plus recherchées. Ils restent ainsi visibles pour un plus grand nombre de dates tout au long de l’année.

Les appartements de deux chambres sont-ils mieux adaptés aux longs séjours ?

Oui. Ils offrent la possibilité d’utiliser une pièce comme espace de travail ou pour accueillir des invités, ce qui les rend particulièrement attractifs pour les réservations de longue durée pendant les saisons intermédiaires et hivernales.

Les propriétés plus grandes génèrent-elles des revenus locatifs plus élevés ?

Elles peuvent atteindre des tarifs plus élevés en haute saison, mais elles sont généralement plus saisonnières. Les appartements d’une ou deux chambres offrent souvent des rendements annuels plus stables en raison d’un taux d’occupation plus élevé et de coûts de fonctionnement moins élevés.

Quels sont les emplacements les plus performants pour ce type de propriété ?

Le centre de Lagos, la Marina et les quartiers situés à quelques pas de Meia Praia enregistrent systématiquement la plus forte demande tout au long de l’année, car ils permettent aux clients de vivre sans avoir recours à une voiture.

Cette tendance devrait-elle se poursuivre ?

Les réservations actuelles semblent l’indiquer. Les séjours plus longs, le télétravail et l’augmentation des voyages hors saison favorisent tous une demande soutenue pour les appartements d’une ou deux chambres bien situés.