Le marché locatif portugais a connu une mutation structurelle au cours des trois dernières années. Il ne s’agit pas d’une tendance à court terme liée aux cycles touristiques, mais d’une conséquence directe de la réforme des visas, de la migration liée au mode de vie et des changements dans la manière dont les résidents internationaux entrent dans le pays.
La suppression des biens immobiliers résidentiels du cadre du Golden Visa portugais n’a pas réduit la demande internationale pour le Portugal. Au contraire, elle a modifié la manière et le moment où les gens s’engagent dans l’achat d’un bien immobilier, et ce faisant, a redéfini le profil des locataires dans l’Algarve et dans l’ensemble du Portugal.
Ce qui a réellement changé avec le Golden Visa
Jusqu’à la dernière série de réformes du Golden Visa, de nombreux acheteurs étrangers acquéraient des biens immobiliers résidentiels principalement pour obtenir le droit de résidence. Une fois que les biens immobiliers résidentiels ont cessé d’être éligibles :
- L’achat d’un bien immobilier a cessé d’être une décision motivée par l’obtention d’un visa
- La location est devenue une stratégie provisoire délibérée
- La flexibilité a remplacé l’urgence
Il est important de noter que ce changement a coïncidé avec l’émergence d’autres voies d’obtention de la résidence, notamment :
- Le visa D7 (revenu passif / pension)
- Le visa Digital Nomad (D8)
- La création d’entreprise et le travail indépendant
Toutes ces options permettent d’obtenir un permis de séjour légal sans posséder de propriété. En conséquence, de nombreux candidats financièrement solides louent désormais d’abord, souvent pour de longues périodes, avant de décider d’acheter ou non.
C’est le principal facteur à l’origine du nouveau profil des locataires.
Qui sont réellement les nouveaux locataires ?
Plutôt que des touristes ou des personnes en déplacement temporaire, la demande actuelle est façonnée par :
- Les professionnels à distance ayant des revenus européens ou internationaux
- Les couples semi-retraités qui envisagent un déménagement à long terme
- Des chefs d’entreprise qui exploitent des sociétés indépendantes de leur emplacement
- Des familles qui testent la scolarité, les soins de santé et la vie tout au long de l’année
- Des résidents saisonniers qui restent plusieurs mois d’affilée
Ces locataires sont planifiés, solvables et peu risqués. Ils ne sont pas motivés par les remises ou l’urgence, mais par l’adéquation.
Pourquoi la location de villas est avantageuse
La location de villas en Algarve a bénéficié de manière disproportionnée de ce changement.
Ces locataires recherchent généralement :
- L’intimité et le calme
- Un espace de vie extérieur
- Une construction de haute qualité
- Le chauffage, l’isolation et la possibilité d’utiliser la villa toute l’année
- Une plus grande flexibilité dans les réservations
Au lieu d’acheter immédiatement, ils louent des villas pour trois à six mois afin de découvrir la vie quotidienne sans engagement.
Pour les propriétaires, cela se traduit par :
- Des baux plus longs
- Moins de changements
- Une charge opérationnelle moindre
- Des revenus plus prévisibles en dehors des semaines de pointe de l’été
Pourquoi les appartements de la marina de Lagos sont-ils si performants ?
Les appartements de la marina de Lagos attirent particulièrement ce profil de locataires.
L’emplacement offre :
- Un accès à pied aux services
- Des normes de construction modernes
- Des parkings et des transports en commun
- La proximité des plages sans affluence touristique
Les locataires sont souvent des télétravailleurs ou des résidents de longue durée qui privilégient le confort et la logistique plutôt que le cadre traditionnel des vacances.
Les locations d’appartements en Algarve montent en gamme
Les attentes ont augmenté dans le secteur de la location d’appartements en Algarve.
Ce groupe de locataires recherche activement :
- Une connexion Internet haut débit fiable
- Une bonne isolation phonique
- Des cuisines fonctionnelles
- Des espaces extérieurs
- Des espaces de rangement adaptés aux séjours prolongés
La location de villas de vacances devient moins saisonnière
La location de villas de vacances au Portugal n’est plus uniquement dictée par les prix estivaux.
Les propriétaires constatent :
- Une augmentation de la demande pendant l’intersaison
- Des réservations hivernales de la part de locataires en quête d’un certain style de vie
- Des séjours répétés de la part des mêmes locataires
- Une moindre dépendance aux semaines de pointe
Ces locataires sont guidés par la valeur et non par le prix
Ce profil de locataires est prêt à payer des loyers élevés lorsque le bien immobilier offre :
- Confort
- Intimité
- Environnement calme
- Aménagement fonctionnel
- Infrastructures fiables
Cela réduit la concurrence sur les prix et récompense le positionnement axé sur la qualité.
C’est le mode de vie, et non la fiscalité ou l’arbitrage, qui est le moteur
La réforme du Golden Visa a accéléré une évolution qui était déjà en cours. Les locataires d’aujourd’hui choisissent le Portugal pour :
- Climat
- Sécurité
- Les soins de santé
- Les villes praticables à pied
- Les communautés internationales établies
La location leur permet de tester les quartiers, les saisons et les routines avant de prendre des décisions à long terme.
Pourquoi cette évolution est positive pour l’Algarve
Ce profil de locataire favorise un marché plus stable :
- Occupation tout au long de l’année
- Réduction de la pression spéculative
- Meilleure intégration des résidents
- Contribution constante aux économies locales
Pour les propriétaires, cela signifie moins de cycles de volatilité et une demande plus fiable.
Ce que cela signifie pour la demande locative en 2026
Le changement de profil des locataires est structurel et non temporaire.
Pour les villas bien situées et les appartements de haute qualité, la demande devient :
- Plus constante
- Moins saisonnière
- Axée sur les relations plutôt que sur les transactions
Cela favorise les stratégies de location à long terme et réduit la dépendance à l’égard du tourisme de masse.
Conclusion
En résumé, les dernières mises à jour du Golden Visa n’ont pas réduit l’intérêt international pour le Portugal. Le changement majeur a concerné la manière dont les gens sont entrés sur le marché.
En supprimant la pression liée à la résidence pour l’accès à la propriété, le Portugal a attiré un profil de locataires plus réfléchi et de meilleure qualité. Pour les propriétaires de villas et d’appartements bien situés, cette évolution favorise les séjours plus longs (ainsi que les locations à court terme), des revenus plus stables et un marché locatif plus durable.
